论虚拟财产与虚拟财产交易/林立

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 07:23:48   浏览:8171   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
论虚拟财产与虚拟财产交易

林立


论文提要:
本文从网络游戏的高速发展引发的法律问题谈起,以一虚拟财产案例为切入口,分析了虚拟财产和虚拟财产交易的法律特征,最后提出对建立虚拟财产和虚拟财产交易制度的初步构想。

此下正文:
网络游戏是互联网的一项重要衍生产品,自其问世以来,发展迅猛,逐渐成为一个重要的新兴产业,其规模和利润都相当可观。(2003年,原先深陷财务危机的著名门户网站网易公司(www.163.com)靠网络游戏和短信服务两项业务扭亏为盈,走出网络经济的“寒冬”,其董事长丁磊亦成为了《财富》杂志评选的中国首富,成为新经济的成功典范,其影响力可见一斑。) “网络社会一旦成形,更深层的改变将是时空象限的突破” 1。“如果说反映农业社会交易形态的第一代民法,基本上还不需要区分负担和处分行为(意思主义),到了多层分工、大量生产的工业社会,却难免捉襟见肘的话;以德国民法为典型的第二代民法,虽已可用高度抽象的法律行为概念来处理远距和未来物的交易” 2,“但它是不是足够应付二十一世纪网络社会的虚拟产品交易,
架构在旧时空象限上的时效制度、交付原则或法律行为基础理论,又需要何种补充,甚至根本的改变,都还不得而知。十九世纪的Pandekten学派在坚守形式概念的同时,面对扑天盖地而来的工业革命浪潮,仍能发挥创造与整合能力,而使其创造的体系保有响应的弹性” 3。面对新经济浪潮的冲击,面对快速转变的交易结构,传统的民法财产理论是否还能适应网络游戏中的虚拟财产和虚拟财产交易等新型法律关系,是否需要进行修正和创新?这些问题都无法回避,必须在法学理论上和司法实践中加以解决。
网络游戏最大的特点是它构建了一个现实社会外的虚拟社会。而虚拟社会与现实社会有很大的不同,有其相对的封闭性和独立性。虚拟社会是先由网络游戏开发者初步构建,再由游戏公司与玩家共同发展、完善的一个游戏社会,其创建过程中往往没有配套完备的规范、制度,使得虚拟行为的发生、结束都带有很大的随意性。虚拟社会的形态,很大程度上取决于游戏开发者的初始设计,但显然网络游戏公司并未建立一套规范、完备的虚拟社会制度。一方面,网络游戏公司对于法律制度并不熟悉,缺少创立虚拟社会法律平台的专业人才。另一方面,建立严格的管理制度对游戏公司缺乏利益刺激甚至在吸引玩家方面有一定的反作用。宽松的游戏环境对于玩家来说,可能更具有吸引力。玩家热衷于网络游戏,很大程度上就是因为游戏的自由、无序和随意性。而且规范管理本身并不能给游戏公司直接带来经济利益。松散、无序化的管理,增加了虚拟社会的法律关系中的不确定因素,在纠纷发生时,缺乏有效的处理机制,致使纠纷难以解决,权利状态无法恢复平衡。
在虚拟社会中,游戏公司与玩家之间,玩家之间会发生许多的虚拟行为,如虚拟婚姻、虚拟交易、虚拟财产。其中,有些虚拟行为,与法律基本无涉,或者无法得到法律的认可。如虚拟婚姻,由于其不具备法定的结婚要件,不能得到法律认可,只能以游戏形式存在,但也可能间接地引发一些法律纠纷,例如已婚者与婚外异性的虚拟婚姻是否构成婚姻过错行为。还有些虚拟行为,直接涉及到法律上权益争执,需要法律进行有效的调整,如虚拟财产和虚拟财产交易。下面将以一个虚拟财产案例为例对虚拟财产和虚拟财产交易的法律特征进行分析。
案例:原告河北的网络游戏玩家李宏晨在过去的两年时间里,共花费几千个小时的精力和上万元的现金,在一个名叫“红月”的游戏中积累和购买了虚拟的“生物武器”几十种,但却在2003年初都不翼而飞了。于是他想到了报警,但警方却以技术力量不足拒绝立案。后经查证,这些“装备”被另外一个玩家盗走了,李宏晨找到游戏运营商北极冰科技发展公司进行交涉,但该公司却拒绝将盗号者真正资料
交给李宏晨。于是,李宏晨以游戏运营商侵犯了他的私人财产权为由,将北极冰科技发展有限公司告上了法庭。该案例中有二个虚拟行为,一是玩家的实体财产转化为虚拟财产,二是网络游戏营运商对游戏运营的管理行为。争议的焦点在于虚拟财产是否具有价值,网络游戏公司对虚拟财产交易的管理行为是否对游戏玩家构成侵权。
一、虚拟财产。
虚拟财产是否具有法律价值,就必须看其是否符合法律对财产的定义。法律意义上的财产,必须具备两个特征:可为人所控制,能带来一定经济利益。虚拟财产专属于游戏玩家或游戏营运商,能够被其所有者支配、管理和使用。“玩家能实实在在地感知到‘物’的存在,当这些‘物’被损坏、丢失、毁灭时,玩家的感受与在现实世界‘物’被损坏、丢失、毁灭的感受近似甚至相同。”4也就是说虚拟财产具有可控制性。有人认为,“虚拟财产是无形的物质形态,是由光、电(电子)等物质聚合成的‘物’。”5这种观点混淆了虚拟财产的形态和载体。虚拟财产的光影形象不是虚拟财产本身,而是其载体和表现形式。虚
拟财产的“虚拟”实际上是我们观念中对虚拟财产的无实体形式的错觉,而不是虚拟财产本身是虚构、虚幻的。虚拟财产还具有可交易性,
能够通过与实体财产的交换,实现其真实价值,从而给出卖者带来经济收益。虚拟财产具备了法律意义上的物的特性,与实体财产并无本质的区别。实际上,虚拟社会并不是一个完全封闭的“世外桃源”,仍然与现实社会有着千丝万缕的联系,现实社会的法律关系在虚拟社会中也有所反映。虚拟财产是虚拟社会的社会产品,它离不开虚拟社会这个基础平台,反映了虚拟社会的特定社会关系。虚拟财产属于法律上财产的范畴,可为人所占有、使用和处分,具有交换价值,可以使所有者获得经济收益,完全具备法律上的价值。
有人认为虚拟财产不具有可保护性或者说虚拟财产的实施成本可能会远远超过其收益。这种观点在实践中有一定的代表性,如前述案例中,玩家向警方报案,警方却以技术力量不足而拒绝立案侦查。实际上,警方承认了虚拟财产的价值,但却以虚拟财产无法与实体财产等值化为由,拒绝对虚拟财产提供法律保障。断定虚拟财产是否具有可保护性,首先应明确对虚拟财产创设财产权有何意义。“排他权的创设是资源有效率地使用的必要条件。对财产权的法律保护创造了有效率地使用资源的激励。以土地为例,如果任何一块土地都为人们所有,即如果总有这么一些人,他们可以排队任何其他人接近其特定的区域,那么个人就会通过耕种和其他措施来努力使土地价值最大化。
这一原则适用于任何价值的资源。”6在网络游戏中,正是因为每一虚拟财产都专属于某一特定玩家,玩家才有管理、利用、增值、交换、购买和出卖虚拟财产的利益刺激,网络游戏市场才能有效、合理地运行,创造新的社会财富。然后,要看虚拟财产权的实施成本是否超过了其创造的收益。目前,国内经常上网玩游戏的用户有八百多万人,
偶尔上网玩游戏的用户也有二千三百多万人。2002年国内网络游戏的年收入近十亿元人民币,超过同期的电影业票房收入。由此可见,创设虚拟财产权产生的收益是相当可观的。再来看虚拟财产权的实施成本。该成本由管理成本、交易成本和救济成本等构成。因为虚拟财产的登记、管理由游戏运营商在网上进行,其交易也大多由玩家在网上进行,所以采用了先进的网络技术的虚拟财产的管理、交易与实体财产相比,其成本是很小的。问题在于虚拟财产权被侵害后产生的救济成本,也就是确定侵权事实、赔偿方式和数额的纠纷处理成本。人们主要的疑问主要体现在虚拟财产与实体财产无法等值化。这一疑问存在两个误区:第一,虚拟财产不是无法与实体财产等值化,而是虚拟财产交易市场的无序化使得给虚拟财产定一个实体财产价格存在技术难题。但这并不是一个不可解决的技术问题。因为随着虚拟财产交易市场的规范化,有序化,虚拟财产都可能会有一个比较准确的实体财产价格。第二,虚拟财产是客观存在的,“虚拟”是观念和载体的虚拟。虚拟财产本身就有数额、价值(如在某一网络游戏中,某虚拟装备价值1000元虚拟币),不一定需要与实体财产等值化,只有在与实体财产进行交换时,才需要一个实体财产价格。如果不涉及虚拟财产与实
体财产的交换,在解决虚拟财产纠纷时,可以直接恢复受侵害的虚拟财产为赔偿方式并由此确定赔偿数额。所以,虚拟财产是可保护的,虚拟财产纠纷是可以解决的,不会出现救济成本无限大的情况。
二、虚拟财产交易。
现实中,无论是虚拟财产交易,还是网络游戏公司对虚拟财产交易的管理行为,都呈现出一种混乱和无序化的状态。(瑞星公司和网游网联合发布了中国第一份针对网络游戏安全的调查报告。这项调查涉及全国3.4万玩家、32家网络游戏公司以及4560家网吧。该报告显示,61%玩家的虚拟物品与装备经常被盗,目前网络游戏的安全问题主要就是游戏盗号问题。)许多问题亟待解决,例如:虚拟财产交易是否合法?网络游戏营运商对虚拟财产交易的管理行为在法律上是否有依据?如果有依据,它的权限范围如何确定?游戏中,游戏公司通过NPG(游戏初始设定的虚拟人物,与玩家在游戏中的角色扮演人物RPG相对应)进行的管理行为如何定义?游戏公司通过NPG出售游戏装备、游戏点卡、虚拟货币等的交易行为是否可归属于游戏公司?游戏公司对虚拟财产的丢失、被盗负有怎样的管理或注意义务?
虚拟财产交易可分为两大类:(一)玩家间的虚拟财产交易。玩家在虚拟社会中进行的虚拟财产交易,一般通过以下几种方式进行:一是通过QQ、MSN等专门即时聊天软件或EMAIL进行电子交易。这种方式的交易记录可保留在玩家的电脑中,应归为交易的电子数据方式,其交易仍未脱离实体平台。(我国现行法律对于电子交易已予以肯定:《合同法》第十一条规定,合同的“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”)二是在虚拟社会交流交易信息,然后在现实社会中完成场下交易。这种方式避免了交易的虚拟化问题,实际上已是实体交易,但在虚拟社会中关于交易信息的交流可能涉及合同约定等内容。三是在网络游戏中以聊天和对话的形式完成。这种方式不具有书面形式或缺少数据记录,难以对交易进行有效的确认,是交易的完全虚拟化。(二)游戏公司与玩家间的虚拟财产交易。NPG是完全的虚拟人物,与现实人物没有联系,是游戏公司在开发游戏时初始设定的。实际上NPG是游戏公司在虚拟社会中的“代理人”,玩家在虚拟社会中扮演的角色则是玩家的“代理人”,双方进行的交易都是通过其“代理人”进行的间接交易,其权利义务应归属于游戏公司和玩家。游戏公司与玩家都通过虚拟形式间接进行交易,使虚拟社会的权利义务转化为实体的权利义务。
那么,游戏公司对玩家的虚拟财产负有怎样的安全保障义务呢?“经营者的安全保障义务的理论基础,来源于德国法院法官从判例中发展起来的社会活动安全注意义务或者一般安全注意义务理论。根据一般安全注意义务的要求,从事交易或者社会活动,肇致形成或者持续特定危险源的,应当采取必要的安全措施,以保护他人免受损害。”7若经营者违反一般安全注意义务,导致损害结果发生,经营者就应承担民事责任。与玩家相比,游戏公司无疑具有明显的技术、资金等优势,由游戏公司通过技术手段来避免虚拟财产的被盗或丢失显然比由玩家加大对虚拟财产的谨慎关注来避免更有效率。当然,游戏公司对虚拟财产的安全保障义务应限于其能力范围内的合理注意义务,因为
游戏公司不可能完全避免虚拟财产的被盗或丢失。
三、对建立虚拟财产和虚拟财产交易制度的初步构想。
(一)从立法上明确虚拟财产的合法地位及虚拟财产交易的合法性。对虚拟财产和虚拟财产交易进行立法,明确虚拟财产属合法财产的一种形式,受法律保护;明确虚拟财产交易的形式合法,让虚拟财产交易抬上“桌面”,结束“地下”交易状态;明确偷盗虚拟财产属非法行为,如达到一定数额,则为犯罪行为,应受到刑事制裁。
(二)建立虚拟财产的网络交易平台与网下交易平台,实现虚拟财产交易的有序化和规范化。在各网络游戏的官方网站建立专门的交易网页,或者成立统一的虚拟财产交易网站。网站提供完整的交易服务,
包括提供规范的虚拟财产交易格式合同、交易确认等,让游戏玩家在交易网页上完成交易,对玩家交易情况的电子数据予以记录和保存。如果玩家选择在网下进行私人交易,则要求玩家采用书面的虚拟财产交易格式合同。
(三)完善虚拟财产纠纷的解决机制,创建网络仲裁制度。网络社会具有高速、多变的特点,如果每件虚拟财产纠纷都必须通过漫长、复杂的诉讼方式解决,显然效率低下。因此,寻找一种更快捷、更简易的纠纷解决方式作为诉讼的补充机制是必须的。借鉴网络拍卖等交易方式,可尝试建立一种新型的网络仲裁制度,其初步构想如下:1、由各游戏运营商组成仲裁联盟,下设仲裁委员会,创建统一的网络游戏纠纷仲裁网站,在网站上建立实时仲裁平台。2、建立网络仲裁规则,规范仲裁程序。3、从网络游戏资深从业人员、法律专家中选取合格的仲裁员,建立仲裁员名册,供当事人选择。4、运用Netmeeting(网络会议)等即时通讯技术,实现在线开庭,审理网络游戏纠纷,以电子邮件等电子数据方式发送仲裁文书。如果当事人不具备参与在线开庭的条件,则在仲裁委员会所在地开庭审理。

注:1、Castells, Manuel著, The rise of the network society, 1996, 中译本,夏铸九等译,网络社会之崛起,民国八十七年,页387-487。
2、苏永钦著,《物权行为的独立性与无因性》,收于《跨越自治与管制》,民国八十八年,页228-30。
3、Wieacker著,Pandektenwissenschaft und industrielle Revolution,收于其文集:Industriegesellschaft und Privatrechtsordnung,1974,页55-78。
4、夏敏著,《虚拟财产及其权属的法律特征》,发表于北大法律信息网。
5、同4。
6、Richard A.Posner,ECONOMIC ANALYSIS OF LAW,Copyright Little,Brown and Company,1992. 理查德.A.波斯纳著,《法律的经济分析》中译本,中国大百科全书出版社1997年版,蒋兆康译,页40-41。
7、陈现杰著,《〈最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释〉的若干理论与实务问题解析》,发表于《法律适用》2004年第2期。



下载地址: 点击此处下载

南京市劳动和社会保障局关于印发《南京市城镇职工基本医疗保险医疗费零星报销管理办法(试行)》的通知

江苏省南京市劳动和社会保障局


关于印发《南京市城镇职工基本医疗保险医疗费零星报销管理办法(试行)》的通知


各区(县)劳动保障局、各有关单位:

为了进一步规范基本医疗保险医疗费用零星报销管理,提高经办服务质量和效率,现将《南京市城镇职工基本医疗保险医疗费零星报销管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。

二OO六年七月二十五日



附:南京市城镇职工基本医疗保险医疗费零星报销管理办法(试行)

南京市城镇职工基本医疗保险医疗费零星报销管理办法(试行)

为进一步加强零星报销管理服务工作,规范工作流程,提高工作效率,根据《南京市城镇职工基本医疗保险暂行规定》(宁政发[2000]259号)等文件精神,结合工作实际,制定本办法。

第一条 参加我市城镇职工基本医疗保险的人员(以下简称“参保人员”),符合下列情况之一发生的医疗费,可办理零星报销:

(一)长期驻外人员在异地本人定点的医疗机构发生的住院、门诊特定项目(以下简称“门特”)、门诊慢性病(以下简称“门慢”)医疗费;

(二)办理相关手续后转外地指定医疗机构就医发生的住院医疗费;

(三)外出期间因急症在门诊抢救后即转住院(或死亡),且按规定办理外地就诊登记手续发生的住院(含门诊抢救)医疗费(本文所称“抢救”均按《江苏省急危重症诊断标准》执行);

(四)本地因急症在门诊抢救后即转住院(或死亡)的,在门诊发生的抢救医疗费(已享受“门慢”、“门特”待遇的除外);

(五)用人单位和职工自中断或未足额缴费之月起三个月内补足欠款及滞纳金的,欠款期间发生的住院、“门特”、“门慢”,及因急症在门诊抢救后即转住院(或死亡)的相关医疗费(不含灵活就业人员);

(六)因未办理退休(职)确认、退休人员领取养老金资格认证等原因中止医疗保险待遇,经确认或资格认证符合条件的,待遇中止期间所发生的住院、“门特”、“门慢”,及因急症在门诊抢救后即转住院(或死亡)的相关医疗费;

(七)住院期间确诊病种为“门特”范围的,个人负担的住院起付标准,或通过门诊检查确诊所患病种为“门特”范围的,个人负担的门诊检查确诊费;

(八)经相关职能部门鉴定或核实,不属于工伤保险或生育保险基金支付范围,属于医疗保险基金支付范围的抢救、住院医疗费。

(九)其它符合医疗保险基金支付管理规定的医疗费。

第二条 参保人员凡有下列情况之一的,原则上不予零星报销:

(一)未按规定办理长期驻外登记手续,在异地发生的就诊和购药费;

(二)未按规定办理转外地就诊备案手续,在异地发生的就诊和购药费;

(三)未按规定办理“门慢”、“门特”准入登记手续,发生的属于“门慢”、“门特”待遇支付范围的医疗费;

(四)长期驻外的精神病人员在异地发生的门诊医疗费(按定额标准结算);

(五)急症抢救过程中已享受“门慢”、“门特”待遇的医疗费;

(六)在本市因未出示《南京劳动和社会保障卡》发生的医疗费;

(七)其它不符合医保基金支付管理规定的医疗费。

第三条 参保人员发生的符合零星报销条件的医疗费,按下列流程办理申报手续:

(一)单位参保人员将申报材料送本单位,由单位经办人填写《南京市城镇职工基本医疗保险医疗费零星报销分类汇总表》后,于每月1日至10日期间到市医保中心办理费用申报手续。符合受理条件的,填写《南京市城镇职工基本医疗保险零星报销费用交接单》,办理费用申报交接手续。

(二)灵活就业参保人员将申报材料,于每月1日至10日期间送户口或居住地所在区社会保险经办机构。符合受理条件的,填写《南京市城镇职工基本医疗保险零星报销费用交接单》,办理费用申报交接手续。

第四条 参保人员申报零星报销费用,需提供医疗费的医保票据(异地提供医疗费票据)原件,并按申报费用类别分别提供以下材料(请自留复印件):

(一)住院:出院小结、医疗费明细清单;

(二)“门特”、“门慢”:门诊病历、双处方底联、检查化验单;

(三)抢救:门诊病历、医疗费明细清单、出院小结(或死亡证明)。

第五条 下列情况零星报销不予受理:

(一)无法按规定要求提供医疗费明细(具体到药品、材料、诊疗项目名称以及单价、数量等)的;

(二)无法按规定要求提供出院小结、门诊病历等相关医疗文书的;

(三)不能提供医疗费发票原件的;

(四)其它不能按规定要求提供申报材料的。

第六条 单位参保人员申报的材料由市医保中心零星报销管理科负责审核;灵活就业参保人员申报的材料由各区社会保险经办机构负责审核。审核部门根据零星报销对象与范围的规定,对申报材料的真实性、完整性进行审核。

申报材料符合条件的,根据费用类别将费用信息分别录入医保信息系统;在费用明细录入过程中,凡是涉及费用扣减的,均应在交接单上作相应记录,详细记载扣减的项目、金额及原因;费用审核结束之后,打印费用审核凭证,并将所有申报材料移交费用复核部门。申报材料不符合条件或不完整的,退回申报部门;申报材料有作假嫌疑的,纳入查证程序。

第七条 零星报销费用的复核部门为市医保中心复核科。复核部门根据零星报销对象与范围的规定,对审 核部门移交的申报材料的真实性、完整性进行复核,并根据申报材料,对费用审核部门录入医保信息系统的数据进行核对。

在费用复核过程中,凡涉及调整审核数据的,均应在交接单上作相应记录,详细记载调整的项目、金额及原因,并及时将有关信息反馈费用审核部门;费用复核结束之后,打印费用复核凭证,并将申报费用票据原件移交财务支付部门。

申报材料不符合条件或不完整的,以及审核录入医保信息系统的数据与申报材料数据不符的,退回审核部门;审核部门审核工作涉嫌违规的,将违规情况形成书面材料,提交市医保中心业务会议或中心领导按相关规定处理;申报材料有作假嫌疑的,纳入查证程序。

第八条 每月20日起3个工作日内,市医保中心主任召集审核、稽查、复核、信息、财务等部门对结算期内的费用情况及审核、稽查、专家评审、复核过程中发现的问题进行会审。

第九条 为确保医疗保险基金支付的安全性,强化基金管理,市医保中心将按一定比例对单笔1万元以上大额申报费用和所有申报材料涉嫌作假的情况进行查证。查证可采取实地查证与公函协助查证两种形式。纳入查证范围的费用,查证时限为15个工作日。

经查证,符合支付规定的申报费用,按零星报销费用审核办法处理;不符合支付规定的申报费用,将申报材料退回。申报费用的单位或个人涉嫌骗取医疗保险基金的,按相关法规予以处理。

第十条 零星报销费用的支付部门为市医保中心计划财务科。支付部门需认真核对票据原件、费用复核凭证,以及医保信息系统费用支付信息,确保财务支付工作规范、完整、严谨、按时。

第十一条 市医保中心根据南京市城镇职工基本医疗保险基金结算管理相关规定,按下列方式支付参保人员零星报销费用:

(一)单位参保人员,由市医保中心转账支付至单位账户,并由单位将费用支付给参保人员。

(二)灵活就业参保人员,由市医保中心直接汇至其个人缴费卡内。 单位收到转账款后,至市医保中心财务支付部门,凭《南京市城镇职工基本医疗保险零星报销费用交接单》领取《南京市医疗保险结算管理中心医疗费零星报销支付单》;灵活就业参保人员由区社会保险经办机构统一领取并发放《南京市医疗保险结算管理中心医疗费零星报销支付单》。

第十二条 申报材料完备的,市医保中心将在30个工作日内完成医疗费审核、复核、会审及支付工作。

第十三条 工作中遇到特殊情况,由市医保中心业务会议或中心领导研究决定处理意见,并形成书面材料作为费用支付的依据。

第十四条用人单位或参保人员有下列行为之一,造成医疗保险基金损失的,由市医保中心如数追回违反规定的医疗费用,并予以通报批评;构成犯罪的,由相关部门依法追究刑事责任:

(一)将《南京劳动和社会保障卡》转借他人或冒名就诊住院的;

(二)伪造、涂改处方或费用单据等凭证的;

(三)提供虚假医疗票据、病历、用药剂量等资料的;

(四)虚报、冒领医疗费的;

(五)违反基本医疗保险管理规定的其他行为。

第十五条 经办机构及其工作人员有下列行为之一的,由有关部门视情节轻重追究其行政责任或刑事责任:

(一)违反医疗保险基金管理规定,造成基金损失的;

(二)贪污、挪用医疗保险基金的;

(三)违反基本医疗保险管理规定的其他行为。

第十六条 单独实行医疗保险统筹的区县可结合实际,制定具体办法。

第十七条 本办法由市劳动保障行政部门负责解释,自发布之日起执行。


二○○六年七月二十五日



            论《物权法草案》中的预告登记制度

              北安市人民法院--崔文茂 
 
为征求意见,目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度,即预告登记。《物权法草案》规定:当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的,债权人为限制债务人处分该不动产,保障将来取得物权,可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的,登记机构应当进行预告登记。预告登记后,债务人未经债权人同意,不得处分该不动产。预告登记后,债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,或者债权消灭的,预告登记失效。具有预告登记失效事由的,债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度,对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。  
一、预告登记制度探究  
(一)何为预告登记制度?  
以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析,当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记,方能发生物权变动的法律效果。因为,一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的,均可引起债权变动,而同时存在的各个债权具有相容性、平等性,就同一标的物可设立数个债权,其间没有行使上的先后之分。此时,问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下,先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权,其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同,出卖人收受价金后,再卖予乙,并向乙办理移转登记。在此情形,买受人甲除拥有债法上的请求权外,并无排斥第三人的权利,原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况,对买受人甲不利,为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效,以保障将来本登记的实现。  
(二)预告登记制度的历史沿革及性质  预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记,后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受,成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来,赋予债权请求权以物权的排它效力,既保护物权请求权又保护债权请求权,可以有效地保护上述情形下的不动产请求权,最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同,各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中,没有设计预告登记制度,但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度,此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。  
二、我国建立预告登记制度的必要性分析  
2002年7月29日,最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,不难发现其中有矛盾和不尽完善之处:  
(一)《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件,有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为,不具有将买受人的权利对外公示的效力,所以不具有物权的绝对排他性,以此作为对抗法定优先权的条件,没有法律依据。同时,从民事诉讼证据角度而言,由于不对外公示,如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实,在诉讼和执行程序中也较为棘手,如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示,从而使请求权具有了物权的排他效力,当事人易于举世证,亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。(二)《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定,在商品房买卖合同成立以后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明,房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的,只能行使债权请求权来获得救济,而《批复》却规定效力先后顺序是:买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权,交付购买商品房全部或大部分款项后,房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释,将导致不同的判决结果。  
综上所述,我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善,应该借鉴德国等大陆法系国家的做法,系统地建立起不动产预告登记制度,通过特殊的债权物权化的方式,让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制,对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制,是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义,在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权,但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存,我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖,甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立,如果在先的买受人未办理物权登记,享有的是债权请求权;在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记,享有的是现实的所有权,作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权(涉及善意第三人的保护问题),仅可依合同请求出卖方承担违约责任。  
正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义,中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。  

三、我国商品房预售登记与预告登记辨析  
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么,商品房预售中,预售合同登记备案究竟起到什么作用,没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案,将会产生何种法律效果?  

四、建立我国预告登记制度的构想  
(一)关于预告登记的适用范围  
由于物权变动模式存在的差异,在日本,物权变动采取债权意思主义,不动产物权变动没有登记的,只是不能对抗第三人,在当事人之间,则已经发生物权变动。因此,除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外,德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国,尽管理论上存在争论,但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义,因此,只能物权变动的请求权进行预告登记,不包括对保全物权进行预告登记。  
中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定:“当事人在房屋预售买卖中,可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的,以现房登记的内容为准。”可见,将预告登记的范围仅限于房屋预售,没有将预告登记制度应用于其他不动产。  
(二)关于预告登记的效力  
借鉴国外的经验和学者的意见,在立法中应当规定如下的预告登记的效力:  
1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力,但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示,这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内,处分行为不发生效力,从而使债权的请求权得以保全。  
2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾,预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列,并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定,而是以预告登记的日期确定。  
3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人,而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人,从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化,是具有了物权效力的请求权,因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。  
(三)预告登记效力的独立性与相对性  
预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论,任何因民事法律行为发生的物权变动,都存在着这两个不同的法律事实:当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实,即物权变动的原因行为,引起债权的产生;而物权变动的事实被称为结果性事实,即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实,引起物权变动。不动产的预告登记,只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力,该登记进行与否,登记是否合乎法律规定,不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。  
不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力,但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性,应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护,但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记,因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时,当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时,利害关系人可主张涂销该预告登记。