关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
　　这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
　　房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
　　在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
　　1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
　　2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
　　3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

黑龙江省人民政府办公厅


黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省食品安全举报奖励办法的通知



各市（地）、县（市）人民政府（行署），省政府各直属单位：

《黑龙江省食品安全举报奖励办法》已经省政府领导同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一二年三月二十一日



黑龙江省食品安全举报奖励办法

第一条　为鼓励社会公众积极参与食品安全监督管理，及时发现和消除食品安全隐患，严厉打击涉及食品安全违法行为，根据《中华人民共和国食品安全法》等法律法规和《国务院食品安全委员会办公室关于建立食品安全有奖举报制度的指导意见》，结合我省实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于全省各级食品安全监管部门受理发生在本行政区域内的食品安全举报，根据职责分工查处食品安全违法案件后的奖励工作。

第三条　食品安全举报奖励资金纳入县级以上人民政府财政预算，接受审计、监察等部门监督检查。

第四条　县级以上人民政府承担食品安全监督协调职责的机构应当建立食品安全举报综合信息管理机制，组织、监督、协调本行政区域内食品安全举报奖励工作。各级食品安全监管部门根据职责分工负责食品安全举报线索的受理、查处和举报奖励的初审、申报及奖金发放工作。

第五条　举报人获得奖励应当符合下列条件：

（一）有明确、具体的被举报对象；

（二）举报提供的线索事先未被相关部门掌握；

（三）举报的情况经查证属实；

（四）举报的案件有处理结果；

（五）其他应当具备的条件。

第六条　举报人对食品安全违法行为进行举报并获得奖励的原则：

（一）举报人实名举报，经监管部门查证属实，在违法案件调查处理完毕后，由举报人直接领取奖金；

（二）举报人可以匿名举报，匿名举报人应提供一个六位数的身份验证密码和有效联系方式，经监管部门查证属实，案件调查处理完毕后凭身份验证密码和有效联系方式领取奖金；

（三）同一违法案件线索被两个以上举报人分别举报的，奖励最先举报人；

（四）两个或两个以上举报人联名举报同一违法案件的，按一案进行奖励；

（五）对同一案件的举报奖励不得重复发放。

食品安全监管部门的工作人员不得作为举报奖励对象。

第七条　举报下列食品安全违法行为，经查证属实的，应当对举报人给予奖励：

（一）在农产品种植、养殖、加工、收购、运输过程中使用违禁药物或其他可能危害人体健康物质的；

（二）使用非食用物质和原料生产食品，违法制售、使用食品非法添加物，或使用回收食品作为原料生产食品的；

（三）收购、加工、销售病死、毒死或死因不明的禽、畜、兽、水产动物肉类及其制品，向畜禽及畜禽产品注水或注入其他物质的；

（四）加工销售未经检疫或检疫不合格的肉类，未经检验或检验不合格肉类制品的；

（五）生产、经营变质、过期、混有异物、掺假掺杂伪劣食品的；

（六）仿冒他人注册商标生产经营食品，伪造食品产地或冒用他人厂名、厂址，伪造、冒用食品生产许可标志或其他产品标志生产经营食品的；

（七）未按食品安全标准规定超范围、超剂量使用食品添加剂的；

（八）无证或无照生产经营食品、食品添加剂和食品相关产品的；

（九）其他涉及食品、食用农产品、食品添加剂和食品相关产品安全的违法犯罪行为。

第八条　各级食品安全监管部门应当按照方便群众举报和有利于提高查处效率的原则，公布举报电话，明确举报受理范围、受理部门和有效联系方式。

第九条　各级食品安全监管部门应当按照以下方式接受、受理举报人举报的食品安全案件线索，并形成接报受理记录：

（一）以电话、信件、传真、电子邮件等形式接报；

（二）以来访形式接报；

（三）其他部门移交的案件、线索接报。

第十条　各级食品安全监管部门对食品安全违法行为的举报不得推诿拒绝，对属于本部门职责范围内的，应当详细记录举报相关情况，及时调查处理；对不属于本部门职责范围内的举报，可告知举报人向相关职能部门举报，或在接受举报后２４小时内将举报线索移交至相关职能部门处理，同时告知举报人。被移交部门接到移交文件后要立即组织核实查处，并将调查结果反馈移交部门和举报人。

第十一条　举报的食品安全违法行为经查证属实，并由相关部门立案查处结案后，对举报人按照罚没款金额，给予一次性奖励。奖励额度为：

（一）罚没款金额的５％。最高可奖励５０万元；

（二）罚没款金额较低，但性质恶劣，违法产品存在严重危害或者对社会造成严重后果、由司法机关追究刑事责任的案件，可给予１万元至５万元奖励；

（三）罚没款金额不足１万元的，根据提供线索的价值、社会危害及影响，给予２００元至５００元的奖励。

（四）对生产经营单位内部人员举报的，在按照上述规定奖励的基础上，额外给予ｌ万元至５万元的奖励。

第十二条　举报食品安全违法案件受理、调查处理部门应当自受理举报案件立案后，及时向本级人民政府承担食品安全监督协调职责的机构进行报告。

第十三条　食品安全举报奖励资金的审批、发放程序：

（一）受理食品安全举报案件查办部门查办案件结案后，依据案件查办处理结果对举报人奖励额度予以认定，提出奖励意见，连同《食品安全违法案件举报奖励审批表》、举报受理记录、案件查办处理结果行政处罚或刑事判决、法院判决书及罚没款缴款凭证（复印件）等相关材料，报同级人民政府承担食品安全监督协调职责的机构审核。

（二）同级人民政府承担食品安全监督协调职责的机构对食品安全举报案件查办部门申报材料进行审核，作出奖励决定，在１５个工作日内以书面形式通知案件查办部门，并向同级财政提请奖励奖金。

（三）同级财政部门依据本级人民政府承担食品安全监督协调职责的机构的奖励决定，对相关材料进行审核，在３０个工作日内履行资金报批程序，将奖励资金拨付给案件查办部门。

（四）举报案件查办部门在收到财政部门核拨的举报奖励资金１５个工作日内将奖金发放给举报人。发放时，应由２名以上工作人员在场，负责奖金发放的工作人员与举报人均应在《食品安全违法案件举报奖励发放记录表》上签字，并履行必要的财务手续。

（五）举报人应在接到食品安全案件查办部门通知后３０个工作日内，凭本人身份证或其他有效身份证明到举报案件查办部门领取奖金；委托他人代领的，受托人需持有举报人授权委托书、委托人及受托人身份证或其他有效身份证明；匿名举报人凭预留的六位数身份验证密码和有效联系方式领取奖金。逾期不领、联系方式有误的，视为放弃权利。弃领奖金由举报案件查办部门缴回财政部门。

第十四条　严格执行举报保密制度，按照国家保密规定管理举报材料和记录，未经举报人同意，不得将举报人个人信息及举报情况公开或泄露给被举报单位和其他人员。

第十五条　举报人借举报之名捏造事实诬告他人违法或犯罪的，应当依法追究其法律责任。

第十六条　本办法自公布之日起三十日后施行。