安徽省人大常委会


安徽省城市房地产交易管理条例
安徽省人民代表大会常务委员会


（2000年5月29日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，自2000年12月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为规范城市房地产交易行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，从事房地产交易，实施房地产交易管理，应遵守本条例。
职工按房改政策和国家优惠政策购买的公有住房、经济适用住房、安居房和解困房的上市交易，按照省政府《安徽省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》执行。
第三条 本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第四条 省人民政府建设行政主管部门、土地行政主管部门依照省人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理本行政区域内房地产工作。
房地产交易应简化程序，规范行为，方便当事人，提高工作效率，降低行政成本。由省人民政府确定，市、县人民政府应由一个部门或一个机构统一负责城市房地产交易管理工作，制作、颁发统一的房地产权证书，并依照有关法律规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用
权的确认和变更分别载入房地产权证书。
第五条 市、县负责房地产交易的管理部门的主要职责是：
（一）贯彻实施房地产交易法律、法规；
（二）负责房地产交易审核、登记；
（三）核查交易标的物的价值；
（四）核发商品房预售许可证书；
（五）负责依法查处房地产交易活动中的违法行为；
（六）法律、法规规定的其他职责。
第六条 房地产交易应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，交易双方应遵守国家法律、法规和政策，并签订书面交易合同。
禁止非法交易房地产。
第七条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产评估的具体办法，由省人民政府另行规定。
第八条 房地产交易价格除国家另有规定外，由当事人双方协商议定，并向市、县负责房地产交易的管理部门如实申报，不得瞒报或作不实的申报。
负责房地产交易的管理部门认为申报的成交价过低的，可以委托房地产评估机构进行评估，评估结果应经负责房地产交易的管理部门确认。
第九条 房地产交易当事人应按负责房地产交易的管理部门确认的评估价格，依法缴纳税金或土地收益。
第十条 房地产交易当事人可以委托代理人代理交易。委托代理应当出具授权委托书，明确代理权限。
第十一条 房地产转让或变更时，应当向市、县负责房地产交易的管理部门申请房地产变更登记。
第十二条 任何单位和个人都有权向有关单位检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由市、县负责房地产交易的管理部门给予奖励。

第二章 房地产转让
第十三条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与、继承或其他合法方式，将房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式是指：
（一）以房地产抵债；
（二）以房地产作价入股、与他人成立企业房地产权属发生变更的；
（三）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
法律、行政法规禁止转让的除外。
第十四条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让。同一房屋分割转让的，房屋所有人占有相应比例的土地使用权随之转让。
第十五条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县负责房地产交易的管理部门报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第十六条 转让已出租的房地产，须提前90日书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；如受让人为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。
第十七条 经批准预售商品房的，开发企业和承购人须签订商品房预售合同。预售人应当自预售合同签订之日起30日内到商品房所在地市、县负责房地产交易的管理部门登记备案。
第十八条 商品房预购人将预售商品房再行转让的，由转让双方凭已备案的商品房预售合同到所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理转让变更登记。
预售当事人不得自行变更商品房预售合同或发票上的姓名或名称。
第十九条 转让房地产，应当按照下列程序办理：
（一）当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权证书、当事人的身份证明、转让合同等有关文件向房屋所在地的负责房地产交易的管理部门提出申请，申报成交价格。
（二）负责房地产交易的管理部门应对提供的有关文件进行审查，核实房地产成交价格，并现场查勘。对符合条件的，自当事人申请之日起30日内办理过户登记，核发房地产权证书；对不符合条件的，应当在20日内书面答复当事人。

第三章 房地产抵押
第二十条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖（含折价）所得的价款优先受偿。
第二十一条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议或未领取房地产权证书的房地产；
（二）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）以划拨方式取得的尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；
（六）被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（七）依法不得抵押的其他房地产。
第二十二条 国家实行房地产抵押登记制度，房地产抵押合同自登记之日起生效。
抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地市、县负责房地产交易的管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同终止时，当事人应到原登记部门办理抵押注销登记手续。
第二十三条 办理房地产抵押登记，应当提交下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）房地产权属证书，未竣工或未交付使用的房地产除外；
（五）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的商品房预购合同；
（六）以在建工程抵押的，须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；
（七）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（八）可以证明抵押房地产价值的资料；
（九）登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条 抵押登记部门应当对申请人的申请进行复核。凡权属清楚、证明材料合法、齐全的，应当自受理登记之日起15日内作出准予登记的书面答复。
第二十五条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第二十六条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产；
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反抵押合同规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第二十七条 有本条例第二十六条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产；协议不成的，抵押权人可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；
（五）剩余金额交还抵押人。
以划拨方式取得的土地使用权抵押的房地产进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿，法律、法规另有规定的依照其规定。
处分抵押的房地产所得金额不足以支付债务、违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第四章 房屋租赁
第二十九条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十条 下列房屋不得出租：
（一）未依法登记领取权属证书的；
（二）共有房屋未经其他共有人同意的；
（三）经鉴定属于危险房屋的；
（四）已抵押的房屋未经抵押权人同意的；
（五）法律、法规规定禁止出租的。
第三十一条 房屋租赁，当事人双方应自租赁合同签订之日起30日内持房地产权证书、当事人身份证明和租赁合同等文件到市、县负责房地产交易的管理部门办理登记备案手续。缴纳有关税金，领取《房屋租赁证》。
第三十二条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同；造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿：
（一）利用房屋进行非法活动的；
（二）擅自改变房屋结构或约定用途的；
（三）擅自将房屋转租的；
（四）不按合同约定缴纳租金的。
第三十三条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：
（一）出租人未按合同约定的时间向承租人提供房屋的；
（二）出租人向承租人收取租金以外的其他费用的；
（三）出租人妨碍承租人正常合理使用房屋；
（四）出租人没有按合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全的。
第三十四条 承租人在征得出租人同意的情况下，可以转租租用的房屋。房屋转租的期限，不得超过原租赁合同剩余的期限。房屋转租应当签订转租合同，并按本条例的规定办理登记备案手续。

第五章 法律责任
第三十五条 违反本条例第十九条、第二十二条、第三十一条规定未办理登记手续的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令限期予以补办，并及时通知同级税务机关，经税务机关查实，房地产交易当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。
第三十六条 擅自预售商品房的，由市、县负责房地产交易的管理部门责令其限期补办预售许可手续；不符合条件预售的，责令其向购房者退还预售款，按有关法律、法规规定没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第三十七条 妨碍负责房地产交易管理部门的工作人员执行公务，扰乱房地产交易市场秩序的，由公安机关按《治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼。
第三十九条 负责房地产交易管理部门的工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
负责房地产交易管理部门的工作人员利用职务上的便利、索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

第六章 附则
第四十条 市、县负责房地产交易的管理部门应当建立健全固定的房地产交易场所。
县级以上地方人民政府应当组织有关部门进驻房地产交易场所，实行“一站式”服务，接受社会监督，保护当事人的合法权益。
第四十一条 房地产交易收费应当按国家和省有关收费标准收取。未向当事人提供交易服务的，不得收取任何费用。
房地产交易中介服务机构的具体管理办法由省人民政府制定。
第四十二条 本条例自2000年12月1日起施行。



2000年5月29日
　　一、基本案情

　　2009年5月份，李某（人寿保险公司业务员）找到同学陈某，游说其投保“国寿美满一生年金”的险种，保费总额20000元，每年交纳4000元分五年交清。陈某同意后将2万元现金及自己的身份证交给李某办理投保事宜。5月23日李某在农业银行给陈某办了一个活期存折（户名为“陈某”）并将这20000元存入，5月25日保险公司从陈某的账户上转出当年的保费4000元，7月15日李某将剩余的16000元支取，之后，李某将该存折交还陈某。2010年5月，李某找到陈某催要当年的保费，陈某这才得知存折上剩余的16000元已被支取，因自己未曾用过该存折，怀疑是李某支取的，但李某对此断然否定。陈某报案后，经公安机关调取2009年7月15日客户签名为“陈某”的中国农业银行取款凭条，经鉴定，该签名系李某所书。

　　二、分歧意见

　　对犯罪嫌疑人李某的行为如何定性，有三种意见：

　　第一种意见：李某的行为应定为盗窃罪。李某未经财物所有人陈某同意，在陈某不知情的情况下，从存折上支取1.6万元据为己有，相对于陈某来说，李某的行为符合秘密窃取的特征，故构成盗窃罪。

　　第二种意见：李某的行为应定为侵占罪。陈某和李某是同学关系，基于信任，陈某将2万元交与李某办理保险，李某对该款负有保管义务，虽然存入银行，但存折在李某手里，该款仍在其控制之下，其取款据为己有，又拒不退还，符合侵占罪的犯罪特征。

　　第三种意见：李某的行为应定为诈骗罪。李某未经授权，以陈某的名义支取存款1.6万元，被陈某发现后，仍不承认。主观上，李某具有非法占有他人财物的目的，客观方面，李某使用隐瞒真相冒用他人名义的方法骗取他人财物，符合诈骗罪的犯罪特征。

　　三、评析

　　笔者同意第三种意见，李某的行为构成诈骗罪，理由如下：

　　作为犯罪对象的财物，行为时是否已处于行为人实际控制之下，是区别侵占罪与盗窃罪、诈骗罪的主要标志。

　　第一，根据我国刑法第二百七十条的规定来看，侵占罪的犯罪对象为代为保管的他人财物、遗忘物、埋藏物,本案中，李某在支取这1.6万元存款前，陈某的存折属于李某代为保管的财物,但存折、存单、银行卡等本身不等同于存款，只是记载财产内容的一种载体，对存折的控制支配不等于对存款的控制支配，李某代为保管的仅仅是存折，这1.6万元是完全置于银行的控制支配下的，而不属于李某代为保管的财物，故不构成侵占罪；

　　第二，盗窃罪最主要的特征“秘密窃取”， 指的是行为人主观上认为财物所有人、保管人对于其窃取行为没有察觉，是在财物所有人、保管人无意识的情况下由行为人的单方行为完成的，在整个窃取行为过程中自然也就不存在财物所有人、保管人的参与、配合问题，是一种单方行为。而诈骗罪最主要的特征”骗取”则是财物所有人、保管人在错误认识的支配下，信假为真，有意识地处分的结果,是行需要财物所有人、保管人参与、配合才能完成的，是一种双方行为。

　　本案中，李某取得存款是凭借银行的信任，通过财物保管人——银行的“配合”，“自愿”交付得以实现的，而银行的信任是由于李某隐瞒真相，冒用陈某名义，以致银行不明真相误认为其具有合法取款资格，这种行为属于典型的冒用诈骗行为。

　　当然，如果本案中李某在农业银行给陈某办理的不是活期存折而是银行卡的话，李某支取银行卡中的存款，同样属于冒用诈骗行为，即“冒用他人信用卡”， “冒用他人信用卡”是信用卡诈骗罪的一种重要行为方式，信用卡诈骗罪实际上是诈骗罪的特别类型。

　　同样，《最高人民检察院关于拾得他人信用卡并在自动柜员机（ＡＴＭ机）上使用的行为如何定性问题的批复》明确规定拾得他人信用卡并在自动柜员机（ATM机）上使用的行为属于刑法第196条第1款第3项规定的“冒用他人信用卡”的情形，构成犯罪的，以信用卡诈骗罪追究刑事责任。

　　综上所述，不论是支取代为保管的存折、银行卡上的存款，还是支取拾得的存折、银行卡上的存款，其本质都在于隐瞒真相，冒用他人名义，凭借银行或银行“电子代理人”（ ATM机）的信任，骗取财物。此类行为都属于典型的“冒用”诈骗行为。本案中，李某的行为完全符合诈骗罪的一般构成特征：行为人以非法占有为目的而实施虚构事实或者隐瞒真相的欺诈行为→欺诈行为使对方产生错误认识→对方陷入错误后作出财物处分行为→行为人取得财物。

　　因此，李某的行为不符合盗窃罪、侵占罪的特征，而是构成诈骗罪。


　　作者单位:河北省阜平县人民检察院