广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区人民代表大会常务委员会关于修改《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》的决定


（2004年7月31日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 2004年7月31日广西壮族自治区人民代表大会常务委员会公告十届第53号公布 自2004年8月1日起施行）



广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议决定对《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》作如下修改：

一、删去第七条第一款中“地区行署和”。

第二款中的“计划”修改为“发展和改革”。

二、第九条修改为：“设立开发企业除符合有关法律、法规的规定以外，还应当具备下列条件：（一）有一百万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。”

三、第十条修改为：“设立开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在办理开发企业登记注册时，应当听取同级房地产开发主管部门意见。”

四、第十二条第一款修改为：“开发企业按资质条件分为四个等级，兼营和单项开发企业不定等级。”

五、第十三条第一款修改为：“外商投资开发企业，单项和兼营开发企业，二、三、四级开发企业的资质等级由设区的市人民政府开发主管部门初审，报自治区人民政府建设行政主管部门审定。新设立的房地产开发企业，由自治区人民政府建设行政主管部门核发《暂定资质证书》，证书有效期为一年。自治区人民政府建设行政主管部门可以视企业的经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过二年。”

删去第三款。

六、第二十五条修改为：“房地产开发项目竣工，依照有关法律、法规的规定经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

七、删去第二十七条中的“综合”。

八、删去第三十四条第二款。

九、第三十五条修改为：“开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，作出是否准予预售的答复。经审查合格的，应当核发《商品房预售许可证》。”

十、第四十二条修改为：“违反本条例第十二条第二款、第三款规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业承担超过其资质等级规定规模的房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，处五万元以上十万元以下的罚款。”

十一、删去第四十五条。

十二、第四十八条改为第四十七条，删去第一项。

此外，还作了一些文字修改，并根据本决定对条文顺序作相应调整。

本决定自2004年8月1日起施行。

《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。



附：广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例（2004年修正本）

（1997年1月18日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 根据2004年7月31日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例〉的决定》修正）

第一章 总则

第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障城市建设和城市规划的顺利实施，维护国家利益和法人、公民的合法权益，促进房地产业的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本自治区的实际，制定本条例。

第二条 在本自治区城市规划区内，从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。

自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。

第三条 本条例所称房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得的房地产开发项目用地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本条例所称房地产经营，是指房地产开发企业将其开发的房地产开发项目或者商品房依法转让给他人的行为。

第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府统一管理，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第五条 房地产开发应当符合国家的产业政策，建设规模应当与国民经济、社会发展水平相适应，鼓励和扶持普通居民住宅建设，控制开发建设高档房地产项目。

第六条 房地产开发应当执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜。

禁止使用文教、卫生、体育、市政公用设施、园林绿地等公用事业用地进行房地产开发。

第七条 自治区人民政府建设行政主管部门主管全自治区房地产开发经营管理工作；市、县人民政府城市房地产开发行政主管部门（以下简称开发主管部门）主管本行政区域内房地产开发经营管理工作。

县级以上人民政府发展和改革、城市规划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，做好房地产开发经营的管理工作。

第二章 房地产开发企业

第八条 房地产开发企业（以下简称开发企业），是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业法人，包括专营、兼营开发企业和单项开发企业。

第九条 设立开发企业除符合有关法律、法规的规定以外，还应当具备下列条件：

（一）有一百万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

第十条 设立开发企业，应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在办理开发企业登记注册时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第十一条 开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府开发主管部门备案，并申请核定开发资质等级。

第十二条 开发企业按资质条件分为四个等级，兼营和单项开发企业不定等级。

房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，无资质证书的开发企业和其他单位及个人不得进行房地产开发经营活动。

开发企业应当根据其资质等级承担相应的房地产开发项目，在申办房地产开发项目建设手续时应当缴验资质证书。

第十三条 外商投资开发企业，单项和兼营开发企业，二、三、四级开发企业的资质等级由设区的市人民政府开发主管部门初审，报自治区人民政府建设行政主管部门审定。新设立的房地产开发企业，由自治区人民政府建设行政主管部门核发《暂定资质证书》，证书的有效期为一年。自治区人民政府建设行政主管部门可以视企业的经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过二年。

开发企业资质证书，由自治区人民政府建设行政主管部门统一印制和颁发。

第十四条 开发企业的合法权益受法律保护。任何单位或者个人不得向开发企业非法收取费用，也不得无偿占用或者强迫压价购买开发企业的商品房。

开发企业应当按国家、自治区的规定缴纳有关税费，应当加强财务管理，及时报送财务报表。

第三章 房地产开发

第十五条 开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划，会同发展和改革、城市规划、土地管理等部门编制本行政区域房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。

第十六条 开发主管部门应当根据房地产发展规划提出年度房地产开发项目，按规定报发展和改革行政主管部门审批立项后，纳入固定资产投资计划。

第十七条 房地产开发项目批准立项前，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并签发《房地产开发项目建设条件意见书》。

第十八条 房地产开发项目确定后，方可供应房地产开发用地。

第十九条 房地产开发项目建设用地方式按下列规定确定：

（一）商品房建设用地通过出让方式供应；

（二）安居工程住房、微利房、解困房和城市基础设施、公用设施建设用地通过划拨方式供应。

第二十条 以出让方式供应房地产开发用地的，《房地产开发项目建设条件意见书》应当作为制定土地使用权出让方案的主要内容之一。

以划拨方式供应房地产开发用地的，《房地产开发项目建设条件意见书》应当作为划拨土地使用权批准文件的主要内容之一。

第二十一条 开发企业应当在土地使用权出让合同签订后或者取得划拨土地使用权批准文件后的一个月内，与开发主管部门签订房地产开发项目合同。

房地产开发项目合同应当载明开发主管部门对项目建设的要求，应当承担的对项目提供基础设施配套等条件的责任，以及开发企业应当承担的基础设施和配套公用设施的建设责任等内容。

未签订房地产开发项目合同的，城市规划行政主管部门不得核发《建设工程规划许可证》。

开发企业应当在签订房地产开发项目合同的同时，到开发主管部门领取《房地产开发经营手册》。

第二十二条 开发企业取得房地产开发项目土地使用权后，应当依法办理有关建设手续，并到发展和改革行政主管部门办理登记备案手续。

第二十三条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的房地产开发项目，可以由开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托开发企业自行完成。

开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当在开工前将项目前期工作的完成情况报开发主管部门备案。

第二十四条 开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目性质和规划设计；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并报开发主管部门备案。

第二十五条 房地产开发项目竣工，依照有关法律、法规的规定经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

第二十六条 参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。

第二十七条 房地产开发项目验收合格后，开发企业应当将该项目的有关资料报送开发主管部门，并提供给物业管理单位。

第二十八条 房地产开发项目的工程质量责任由开发企业承担。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定和合同的约定承担相应的质量责任。

第四章 房地产经营

第二十九条 转让以出让方式取得土地使用权的房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件。

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产开发项目，应当依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定办理有关手续。

第三十条 房地产开发项目转让中的受让人，应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内，持转让合同到开发主管部门备案，并办理项目开发人变更手续。

受让人继续进行房地产开发经营的，应当具备从事房地产开发经营的资格。

第三十一条 已经预售的商品房，预售人（项目转让人）转让房地产开发项目前，应当书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起三十日内，提出解除原商品房预售合同，并要求预售人按照原商品房预售合同的约定承担违约责任。

商品房预购人在接到书面通知之日起三十日内未提出解除原商品房预售合同的，项目转让人、项目受让人与商品房预购人应当签订商品房预售合同的变更协议。项目转让人、项目受让人应当在商品房预售变更协议签订之日起十五日内，将变更协议报开发主管部门和土地管理部门登记备案。

第三十二条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同内容应当包括商品房结构、面积、价格、交付日期、质量要求以及双方的违约责任。

第三十三条 商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向县级以上人民政府开发主管部门申请办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。

第三十四条 申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列资料：

（一）开发企业的营业执照、资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、工程施工合同和房地产开发项目合同；

（二）投入资金达到工程建设总投资百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；

（三）开发项目的总平面图和预售商品房分层平面图；

（四）商品房预售方案。

第三十五条 开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，作出是否准予预售的答复。经审查合格的，应当核发《商品房预售许可证》。

第三十六条 开发企业作商品房预售广告或者进行其他形式的宣传时，应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

进行商品房预售时，预售人应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。

第三十七条 商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起三十日内，将商品房预售合同报县级以上人民政府开发主管部门和土地管理部门登记备案。

第三十八条 商品房预售所得款项，应当用于商品房有关的工程建设。

开发主管部门应当会同有关部门加强对开发企业预售商品房所得款项的使用情况进行监督。

第三十九条 商品房销售（含预售）前，开发企业应当确定物业管理方式，并载入商品房销售合同或者商品房预售合同。

第四十条 任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房，但城市人民政府另有规定的除外。

享受税费减免等优惠政策的安居工程住房、微利房、解困房，应当按国家和自治区的规定销售给中低收入的住房困难户，不得向社会公开出售。

第四十一条 享受税费减免等优惠政策的安居工程住房、微利房、解困房实行限价或者政府定价；其他普通商品住宅，由自治区物价主管部门确定最高销售限价，具体销售价格由当事人协商议定。房地产开发项目转让价格和商品房销售价格由当事人协商议定。

开发企业应当将房地产开发项目转让价格和商品房销售价格报物价主管部门和开发主管部门备案。

第五章 法律责任

第四十二条 违反本条例第十二条第二款、第三款规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业承担超过其资质等级规定规模的房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，处五万元以上十万元以下的罚款。

第四十三条 非法向开发企业收费的，由物价部门、财政部门按照《广西壮族自治区行政事业性收费管理条例》的有关规定处理。

无偿占用或者强迫压价购买开发企业商品房的，由开发主管部门责令改正；造成开发企业经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第四十四条 违反本条例第二十四条规定，开发企业未经批准擅自变更项目性质和规划设计的，由城市规划行政主管部门按照城市规划管理法律、法规的有关规定处理。

第四十五条 违反本条例第三十三条第二款规定，未取得《商品房预售许可证》擅自预售商品房的，由开发主管部门责令其停止预售活动，没收违法所得，可处以商品房预售所得款项千分之二以上千分之十以下的罚款。

第四十六条 违反本条例第三十八条第一款规定，挪用商品房预售所得款项，造成商品房不能按预售合同约定的时间交付使用的，应当按照预售合同的约定承担违约责任。

第四十七条 开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正；逾期不改的，可处以五百元以上一千元以下的罚款：

（一）不按规定办理项目开发人变更手续的；

（二）开发企业不如实填写或者不按规定报送《房地产开发经营手册》的；

（三）不按规定办理变更或者注销房地产开发企业资质等级证书的。

第四十八条 开发企业申请资质等级隐瞒真实情况，弄虚作假的，或者伪造、涂改、出租、出卖房地产开发企业资质等级证书的，由开发主管部门没收违法所得，可处以五千元以上一万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条 违反本条例第四十条第二款规定，向社会公开出售享受税费减免等优惠政策的安居工程住房、微利房、解困房的，由开发主管部门责令其限期改正，已出售的责令其补缴减免的税费，并处以销售额百分之一以上百分之三以下的罚款。

第五十条 本条例规定的罚款，五千元以下的，由县级开发主管部门决定，五千元以上的，须报经上一级开发主管部门批准。

第六章 附则

第五十一条 在城市规划区外的国有土地上从事房地产开发经营活动和实施房地产开发经营管理，参照本条例执行。

第五十二条 本条例自1997年1月18日起施行。




失踪的军人能否被宣告死亡

钱贵


　　2001年4月1日，海军航空兵某部飞行中队长王伟在执行跟踪监视美机的任务中，所驾飞机被美军撞毁后跳伞落海，经多方组织搜救十余天，王伟同志仍然下落不明。搜救工作结束后，海军党委做出批准王伟同志为革命烈士的决定，原中央军委主席江泽民同志签署命令，授予王伟同志“海军卫士”的称号。依《民法通则》和《民事诉讼法》的相关规定，这种情况能否认定为是有关机关证明公民不可能生存，王伟的利害关系人能不能向法院申请宣告其死亡呢？对此种类似情况，由于涉及军队利益，一些部队的现实做法是：军人如果是在战争、战备训练、执行军事任务、参加抢险救灾等公务中下落不明，通常作“因公牺牲”处理；如果是因意外事件而下落不明，可能做“因公牺牲”处理，也可能作“病故”处理；如果是因患病(最典型的是精神疾病)而下落不明，则按“病故”处理。也有单位将下落不明的军人的问题长期搁置着，不予以处理。
　　以上的这种做法产生了很多问题：下落不明的军人的工资、津贴是否继续发放？发放给谁？下落不明的军人如果是军官或文职干部，其原有住房如何处理？如何确定其家属的使用权？如果其家属提出财产上的要求如何处理？依据什么处理？等等。因此有必要就该问题进行一下探讨。2004年10月1日起，我国使用“宣告死亡”这一法律制度来解决失踪军人的抚恤问题。新修订的《军人抚恤优待条例》规定：现役军人在执行对敌作战、边海防值勤或者抢险救灾任务中失踪，经法定程序宣告死亡的，按烈士对待；现役军人在执行上述任务以外的其他任务中失踪，经法定程序宣告死亡的，按因公牺牲对待；现役军人非执行任务或者失踪经法定程序宣告死亡的，按病故对待。 新修订的《军人抚恤优待条例》明确规定，失踪军人经法定程序宣告死亡后，可分别依据条件被确认为烈士、因公牺牲或病故，其遗属即可享受军人死亡抚恤待遇。军人从事的是高风险的职业，失踪现象难以避免，世界各国普遍采用“宣告死亡”的法律手段来解决失踪军人及其家属的权益问题。按照《民法通则》第二十三条和《民事诉讼法》第一百六十七条第一款的规定：“公民下落不明满四年，或者因意外事故下落不明满二年，或者因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存，利害关系人申请宣告其死亡的，向下落不明人住所地基层人民法院提出。”法律并没有把军人作为特例另行规定或排除在法律调整之外。因而只要军人失踪了，在达到法律规定的期限时，其利害关系人可以向法院申请宣告其死亡。海军党委做出批准王伟同志为革命烈士的决定，这应被视为有关机关已经证明该公民不可能生存，王伟的利害关系人可以申请宣告其死亡。
　　紧接着的问题是由地方法院还是由专门的军事法院来受理此种案件更为合适？我国的军事法院基本上不管辖民事案件(个别地区因当地“军民合一”的政权组织结构，其军事法院被授权可以管辖民事案件)，似乎已成为一个不成文的惯例。而某些民事案件由于涉及军队利益，地方法院审理往往难以解决一些实际问题。这些案件由相关军事法院直接受理和管辖则要比地方法院受理更为适宜，更符合民事诉讼法的“两便原则”，更便于司法机关的操作和执行，更有利于维护国家的军事利益。对此已有相关判例出现：2000年11月20日成都军区直属军事法院就昆明陆军学院司务长培训大队退休干部吴应智的亲属申请宣告吴应智死亡一案做出了宣告判决。该案是我国军事法院有史以来第一次依照民事审判程序来审理的民事案件。为打破这一不成文的惯例，解放军军事法院因此向最高人民法院呈报了关于军事法院管辖军内民事案件的请示。于2001年6月26日最高人民法院就该请示的复函中答复“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第一款规定的精神，军事法院试行审理双方当事人都是现役军人、部队管理的离退休干部、军队在编职工或者军内法人的民事案件。申请宣告军人失踪、申请宣告军人死亡的案件，申请人向军事法院提出的，军事法院可以受理。民事案件一方当事人为非军人的，由地方人民法院受理。”这一请示已获批准，军事法院可以受理宣告军人死亡的案件，并将开始全面审理军内民事案件，从而进一步完善了我国的审判体制。
　　再有的问题是在这种因意外事故下落不明，以有关机关证明该自然人不可能生存的情况下，失踪人的利害关系人申请宣告其死亡，该程序是否要等到事故发生之日起满二年后才可以提起？我国《民事诉讼法》第一百六十七条第一款规定：“……或者因意外事故下落不明满二年，或者因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存，利害关系人申请宣告其死亡的，向下落不明人住所地基层人民法院提出。”有人提出“适用《民事诉讼法》第一百六十七条的前提是先适用《民法通则》第二十三条的规定，…… ”但是许多学者认为，在有关机关证明自然人不可能生存的情况下，失踪人的利害关系人即可以向法院申请宣告失踪人死亡。 我国民事诉讼法虽增加规定因意外事故下落不明，经有关机关证明不可能生存的，可不受两年期间的限制，直接申请宣告死亡，但由于《民法通则》无此规定而导致在实践中有很多的争议。从本质上讲，宣告死亡主要是实体法的问题，各国民法如法国、德国民法典均从实体上对宣告死亡的要件加以规定，特别是下落不明所应持续的时间由民事实体法规定。在现行法的基础上，笔者赞同前一种观点。但在我国现有科学技术条件下，有关机关在出具相关证明时，已经进行了大量的调查，像王伟这种由有关机关证明该自然人不可能生存而失踪人实际生存的情况是不可能再出现的。因此，笔者认为，现行法对此问题没有另行特别规定有所不妥。对于这种情况应当由有关国家机关在应失踪人的利害关系人的要求,或主动出具自然人不可能生存的证明后，失踪人的利害关系人即可以向法院申请宣告该失踪人死亡。当然对哪些国家机关可以出具此证明和哪些事件属于意外事故，法律也应做出明确的规定，以免此种权力被滥用。
　　《民法通则》第二十三条的规定：“公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告他死亡：（一）下落不明满四年的；（二）因意外事故下落不明，从事故发生之日起满二年的。”被宣告死亡人首先应该是下落不明人，即失踪人。从这规定上来看，哪些人可以由其利害关系人申请宣告其死亡在理论上是非常清楚的，然而在实际操作过程中却出现了各种各样的问题。（如转载敬请注明作者）

参考文献：
参见 新华网北京 2004年8月24日
参见最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》，时事出版社1999年版；《张桂生申请宣告在意外事故中下落不明并被证明不可能生存的张灿梅死亡案》 编写人：广东省郁南县人民法院，责任编辑：张世明评析人：杨洪逵。
参见魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社、高等教育出版社 2000年版， 第60页；李功国主编：《民法本论》，兰州大学出版社 1998版，第149页；李建华、彭诚信著：《民法总论》，吉林大学出版社1998年版，第124页；刘士国主编：《民法总论》，上海人民出版社2001年版，第46页；尹田：《论宣告失踪与宣告死亡》，载《法学研究》2001年第6期。



北安市人民法院 钱 贵