试论不安抗辩权在供用电合同履行中之运用/荣成

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 05:57:12   浏览:8013   来源:法律资料网
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试论不安抗辩权在供用电合同履行中之运用

荣 成
(安徽电力望江供电有限责任公司,安徽 望江 246200)


摘要:针对巨额电费拖欠严重影响国有资产的保值、增值及正常的供用电秩序,立足当前电力市场的发展,论述依法正确行使不安抗辩权,必将有效降低电力经营风险,确保供用电合同的全面正常履行。
关键词:不安抗辩权;电力市场;电费回收;供用电合同;电力经营风险

当前,巨额电费拖欠已成为束缚供电企业健康发展的沉重包袱,严重影响国有资产的保值、增值及正常供用电秩序。面对日益增大的经营风险,适应市场变化,依法回收电费,是化解电力经营风险的根本出路。1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》),在我国立法实践中,为保护合同当事人的合法权益,防止借合同进行欺诈,引入了不安抗辩权制度,这对于促进供用电合同的正常履行和供用电纠纷的有效解决具有重要意义和作用,给电费回收工作提供了强有力的法律支持。
一、不安抗辩权的概念和适用特征
一)不安抗辩权的概念
不安抗辩权,亦称“保证履行抗辩权”,是指按照合同约定或者依照法律规定应当先履行债务的一方当事人,如发现对方的财产状况明显恶化,债务履行能力明显降低等情况,以致可能危及债权的实现时,可主张要求对方提供充分的担保,在对方未提供担保也未对待给付之前,有权拒绝履行。
二)不安抗辩权的适用特征
1、不安抗辩权适用于异时履行的双务合同中。双方当事人在同一合同中互负债务,存在先后履行债务的问题。不安抗辩权的行使不适用于单务合同,不适用于同时履行的合同。不安抗辩权是先履行一方行使的权利,着重于保护履行义务在前一方的利益。
2、后履行债务的一方当事人的债务未届履行期限。不能对待给付仅仅是一种可能性而不是一种现实,不必到对方已经支付不能时才允许行使不安抗辩权。后履行一方的不能对待给付,并非履行期届满时的现实违约,它所直接侵害的权利是先履行一方的债权期待。如果这种侵害期待债权的行为不加以调整纠正,持续到履行期届满,便成为现实违约。
3、后履行债务的一方当事人履行能力明显降低,有不能履行债务的危险。这里指经营状况严重恶化、转移资产、抽逃资金以逃避债务,严重丧失商品信誉或有其他丧失或者可能丧失履行债务能力情形。这是先履行一方“不安”的原因所在,也是不安抗辩权产生的基础。
4、后履行义务的一方未提供适当担保。如果后履行义务的一方当事人提供了适当的担保,则先履行义务的一方当事人的债权将受到保障,不会受到损害,所以合同将继续得以履行,不能行使不安抗辩权。

二、行使不安抗辩权的法律依据
从传统民法体系建立时起, 不安抗辩权制度就已存在,很多大陆法系国家在立法上都规定了不安抗辩权制度。如《德国民法典》第三十二条规定,“契约双方的当事人的一方应向他方当事人先为给付者,如他方的财产状况于契约订立后显形减少,有危及对待给付的请求权时,在他方未为对待给付或提供担保前,得拒绝履行自己负担的给付。”《法国民法典》第一千六百一十三条规定:“若买卖后,买受人陷于商事上或非商人的破产状况,以致出卖人有丧失价金之虞时,即使在出卖人曾同意于一定期间后支付价金的情形,出卖人亦不负交付标的物的义务。但若买受人提供到期支付的保证者不在此限。”此外,瑞士、意大利等国以及我国台湾地区对不安抗辩权也均有规定。
我国《民法通则》、原《经济合同法》、原《技术合同法》并未对不安抗辩权作出规定,只有《涉外经济合同法》第十七条作出了类似的规定,“当事人一方有另一方不能履行合同的确切证据时,可以暂时中止履行合同,但是应当立即通知另一方;当另一方对履行合同提供了充分的保证时,应当履行合同。当事人没有另一方不能履行合同的确切证据中止履行合同的,应当负违反合同的责任。”此条对行使条件的规定过于笼统。通过借鉴德国民法和法国民法,结合本国立法实践,我国于1999年3月颁布的《合同法》对不安抗辩权作了比较具体的明确规定,填补了立法空白。
《合同法》第六十八条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。”
第六十九条规定:“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。”
三、行使不安抗辩权的意义
一)有利于维护民法保护确认的公平诚信基本原则
《民法通则》第四条规定:“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”在经济活动过程中,多数双务合同的履行都不是同时进行的。双方当事人履行的期限也不相同。一方当事人往往依合同约定负有先行给付的义务,如果后履行的一方签约后财产状况发生恶化,危及先履行方债权的实现时,若仍强迫先履行一方先为给付,则有悖公平、诚实信用原则。法律设立不安抗辩权制度正是为了追求公平、诚信这一最基本的法律精神,行使不安抗辩权有利于维护民法保护确认的公平诚信原则。
二)化解市场竞争的风险必须采取不安抗辩权等合法措施。
由于市场竞争的激烈,交易速度的加快,交易形式多样化等各种原因,不是所有的合同都能够得到全面履行,当事人的合同权利并不能都得以实现。我国目前的合同履行同国外相比非常低。有些人在合同签订时还具备履行能力,签约后则丧失履行能力,有些人在合同签订时就不具备履行能力,却隐瞒这一情况,诸如此类的原因都会导致合同一方当事人合法权益受到侵害,甚至出现合同诈骗的情况,行使不安抗辩权,对防止这些不良情况的发生及减轻其所造成的损害,能够起到一定的制约作用。
三)当前电力经营充满着各种风险,阻碍着供用电合同的全面履行,及时依法行使不安抗辩权意义重大。
1、“先用电,后缴费”的缴费惯例使电力经营面临一定风险。
电能是一种特殊商品,产、供、销同时进行,难以存贮。“先用电,后缴费”是我国电力商品交易长期沿袭的一项约定俗成的规则,正是这项不尽完全合理的惯例使供电企业将要承担客户用电后不按期按约缴费、拒绝逃避缴费或丧失偿债能力等经营风险。
2、市场竞争的优胜劣汰增大电力经营风险系数。
我国国民经济产生结构调整步伐的加快,使一些产品单一、技术落后、管理混乱、设备陈旧的企业在市场竞争中处于劣势,甚至破产倒闭,影响到电费的正常回收,增大了电费回收的风险系数。
3、电费保证金制度的取消加剧了电力销售的风险。
电费保证金制度的实行,曾对保障电费回收、减少电费流失起过一定作用。1999年底,国务院有关部门为纠正行业不正之风,减轻企业负担明令取消了执行十余年的电费保证金制度,加剧了电力销售的经营风险。面对电费回收前所未有的困境,最大限度地降低经营风险的最有效途径,是立足实际,有的放矢,充分利用法律武器保护自身利益。
4、电力专业法律立法滞后于电力市场发展,使电力经营风险四伏。
随着市场对电力资源配置基础性作用的逐步增强,电力立法已明显滞后于市场发展,电力专业法律法规、行政规章如《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》等对用电方缴纳电费义务,供电方收缴电费享有的权利虽有一些明确规定,但面对风险四伏的电力市场,现有电力专业法律法规有时确也显现出几份无力和无奈。
《电力供应与使用条例》第三十九条规定:“逾期未交电费的,自逾期之日起计算超过30日,经催交仍未支付电费的,供电企业可以按照国家规定的程序停止供电。”按此规定,供电企业对欠费户采取停电措施的最快时间,也要待欠费户用电两个月之后。在电力交易中,有一些大宗用户每月电费高达几十万、几百万甚至千万,当其经营状况严重恶化,商业信誉显著下降,有可能丧失偿付电费能力之时,如果仍在其用电两个月之后,再按照《电力供应与使用条例》第三十九条规定采取停止供电措施,供电企业将有可能付出沉重代价,造成国有资产的严重流失。如某供电公司对某电器厂电费催收未采取有力法律措施,该厂因经营管理不善,造成严重亏损,不能清偿到期债务,该厂经其上级主管部门某镇人民政府同意后,向人民法院申请宣告破产,人民法院受理了该破产案件,经过破产清算,确认某供电公司对该厂的破产债权达一百二十余万元(含电费违约金),但经过众多的破产分配程序,某供电公司仅分割到百余元的破产财产。依据《破产法》规定,破产程序终结后,未得到清偿的债权不再清偿。这意味着某供电公司一百二十余万元的电费债权在法院终结破产程序裁定做出后已失去法律保护,成为死帐呆帐,血的惨痛教训一次次告诉电业管理者,不依法规范管理,不依法从事电力经营,增强营销风险意识,采取有力法律举措,在风云变幻的市场中,供电企业将血本无归。
5、行使不安抗辩权防范电力经营风险不仅必要而且可行。
供用电合同属双务合同,是供电人向用电人供电,用电人支付电费的合同。供电人与用电人在电力供应使用过程中具有平等的民事主体地位,供用电合同关系属民事法律关系范畴,供用电行为受我国民事法律法规调整。供电企业应学会利用《民法通则》、《合同法》、《担保法》等民事法律法规保护自身合法权益。在出现上述电力经营风险时,供电企业可依据《合同法》第六十八条、第六十九条规定,中止供用电合同的履行,要求客户提供适当担保,并还可依法解除供用电合同。
不安抗辩权的及时行使,有利于促进用电客户增强电是商品的意识,引导客户依法按时足额缴纳电费,有利于提高电力部门学法、守法、用法的自觉性,增强企业适应市场的能力,有利于提高电费回收率,化解电力经营风险,必将推进依法治企,依法治电的进程。
四、在电力经营中正确行使不安抗辩权的途径
一)中止供用电合同履行,要求提供适当担保。
实践中,具有先履行义务的供电企业符合行使不安抗辩权的法定条件时,可结合电力经营的实际,适当考虑客户利益,对用电方每月分2至3次抄表结算,要求客户在每次用电前为15天或10天(2次抄表结算为15天,3次抄表结算为10天)的电费提供担保。担保可采取预交15天或10天电费的形式(此处所指预收电费属《担保法》规定的保证金),相当于预交电费的电量用完后,预交电费充抵当期电费,用电方必须为下一阶段用电重新提供电费担保。此种操作,供电方应与用电方签订《供用电合同》和《电费保证合同》,或在《供用电合同》中设立保证条款,依法明确供用电双方权利和义务关系,减少不必要用电纠纷的发生。这既有《合同法》、《担保法》支持,能有效降低电力销售风险,又缩短了电力贸易结算周期,减小供电方占有用电方担保资金总量,宜于取得社会的支持和用户的理解,操作中阻碍较少。如2000年9月某水泥厂承包人承包期即将结束,当时,该厂经营状况严重恶化,拖欠电费达二十余万元,电费回收风险明显增大,某供电公司在办理该厂630kVA变压器启用这一变更用电业务时,严格执行《电力供应与使用条例》、《供电营业规则》,尤其是依据《合同法》第六十八条、六十九条规定,正确行使不安抗辩权,及时通知并要求用户:1、办理变更用电必须缴清陈欠电费;2、供电公司已符合行使不安抗辩权的法定条件,今后每月分三次抄表收费,启用前,需预缴10天电费作为担保,待新增电费达此数额时,必须重新预缴,否则,将按法定程序中止供电,由于该供电公司依法采取了切实可行的有力措施,确保了承包期结束时,该厂电费回收结零。
另外,在具备行使不安抗辩权的法定条件时,供电企业还可根据欠费户的资产状况,要求其为所欠电费提供适当抵押担保。
如某食品厂由于受市场影响,产品严重滞销,经营严重恶化,导致欠供电公司电费达100余万元(含违约金),若不及时采取措施,如该厂破产倒闭,供电企业将造成巨额损失。某供电公司依据《合同法》、《担保法》规定,及时行使不安抗辩权,履行要求提供担保的通知义务,经与该厂协商,该厂自愿将其厂区内一块面积达1900m2的无地上定着物的土地使用权对所欠电费及将要发生的电费进行抵押担保,双方签订了《电费缴纳合同》及《抵押合同》,并在县土地行政管理部门办理了抵押物登记手续,使《抵押合同》合法生效。在此起案例中,某供电公司通过正确行使不安抗辩权,取得了该厂无地上定着物的土地使用权的优先受偿权,在抵押物所担保的电费债仅已到《电费缴纳合同》约定清偿期而该厂未履行债务时,供电公司可通过行使抵押权,选择使用以土地使用权折价、拍卖和变卖等方式以实现未受偿电费债权,有效降低经营风险。
二)解除供用电合同
如上所述,供电企业依据《合同法》规定,履行了行使不安抗辩权的通知义务及举证责任,在用电方恢复履行能力或提供担保前,有权中止供用电合同,暂停按约供电。用电方恢复履行能力或提供担保后,不安抗辩权归于消灭,供电方应恢复履行供用电合同,继续按约供电。用电方在合理期限内仍未消除障碍恢复履行能力并不能提供适当担保的,供电方可以解除供用电合同。
如某轧花厂由于市场变化、政策调整影响及经营混乱等因素,严重亏损,已难以维持正常经营,濒临破产境地,欠电费5000余元,供电公司及时行使不安抗辩权,通知用户后,即中止供用电合同的履行——对该厂中止供电,要求提供适当担保,但该厂债台高筑,已丧失履行债务的能力,且厂房、设备、无地上定着物的土地使用权均已为筹集贷款抵押给商业银行,库存的十余吨棉花也被某基层人民法院在一起债务纠纷案件执行程序中查封准备拍卖以执行已生效的民事判决,该厂也找不到任何单位和个人为之提供保证,在此种情况下,供电公司依据《合同法》规定与该厂解除了供用电合同,避免了电费流失的扩大。
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中国石油天然气总公司、劳动部关于印发《石油企业申报国家级企业安全考核规定》(试行)的通知

中国石油天然气总公司 劳动部


中国石油天然气总公司、劳动部关于印发《石油企业申报国家级企业安全考核规定》(试行)的通知

1990年10月17日,中国石油天然气总公司、劳动部

根据原全国加强企业管理领导小组、国家经济委员会、劳动人事部全企管(1988)1号《关于企业升级中考评安全问题的暂行规定》和劳动部、国务院企业管理指导委员会劳安字(1989)5号《关于企业升级中安全生产考评工作的补充规定》,以及劳动部、国务院企业管理指导委员会劳安字(1990)11号《关于企业升级中使用统一的安全生产考评表的通知》,结合石油工业生产实际,重新制订了《石油企业申报国家级企业安全考核规定》(试行),现印发给你们,请遵照执行。

附:石油企业申报国家级企业安全考核规定(试行)

一、为了进一步做好企业升级中的安全考核工作,不断促进企业的安全生产,特制定本规定。
二、凡石油企业申报国家特级、一级、二级企业称号和上级主管部门考核国家级企业称号时,必须符合本规定。
三、石油企业申报国家级企业时,安全生产基础工作必须符合下列条件:
(一)安全生产责任制、安全机构设置、安全管理人员配备,符合能源部“安全生产第一号指令”和“石油工业安全生产管理规定”的要求。
(二)安全生产管理,按总公司“石油企业安全生产检查评比办法”检查,其总分为:特级企业95分以上;一级企业85分以上;二级企业80分以上。
(三)安全培训教育,落实新工人“三级教育率”和特种作业人员(电气焊工、司炉工、起重工、司钻等)持证上岗率达到100%;主要生产专业(钻井、地震、车辆驾驶)工种安全培训率达到100%。
四、石油企业国家级安全考核指标:
(一)单一专业的石油企业申报国家级企业的安全考核指标见表(1)。
(二)考核时千人死亡率、千人重伤率、万元以上直接经济损失,必须同时符合要求。
(三)联合企业的安全考核指标,由企业的安全部门按表(1)要求方法进行计算,并将计算结果可每年12月底以前报总公司安全技术管理机构审查确定,每年初由总公司统一公布。
五、生产作业环境危险程度较小、人员不足1万人,难以计算千人伤亡率的企业,发生死亡1人以上(含1人),重伤3人以上(含3人)事故时,原则上不能升级。但死亡1人,并且符合下列条件之一者,经省、自治区、直辖市劳动安全卫生监察机构核实确定,出具证明,可以不影响升级。
(一)不是发生在生产、工作岗位,确属偶然,并非管理不善的伤亡事故。
(二)甲企业暂时派到乙企业帮助工作,责任不属甲企业应由乙企业负责的事故。
六、否决条件
凡已进入国家级的企业,事故千人死亡率超过安全考核指标和发生表(2)所列事故时,由审批单位提出警告,限期整改或做出撤销“称号”的决定。限期整改的企业如一年内达不到要求,也要撤销其“称号”。
七、安全生产管理一直很好,即在五年(自考核年向前推算五年)内,其平均千人死亡率、千人重伤率小于或等于考核指标的企业,在考核年度伤亡率超标时,可将其考核年度和申报年度的千人死亡率或千人重伤率累计计算,取其平均值,凡平均值未超过考核年度安全指标的,可以申报晋升国家级企业。计算公式为:
考核年度和申报年度累计千人死亡率=(考核年度死亡职工人数+申报年度死亡职工人数)÷(考核年度平均职工人数+申报年度平均职工人数)×1000‰
千人重伤率计算同上。
八、石油企业申报国家级企业时,在考核年度和申报年度期间的安全基础工作,由企业上级安全部门进行考核,提出意见,由总公司组织统一检查验收。凡不符合要求的,不能晋升国家级企业。
九、在考评企业安全生产指标时,其千人死亡率、千人重伤率小数点以后的数字一律不得采用四舍五入的计算方法。
十、如发现企业在申报时隐瞒事故或弄虚作假,要取消申报资格,已命名的要撤销其“称号”。
十一、本规定自印发之日起生效。以往有关规定凡与本规定相矛盾的,须按本规定执行。
十二、以上条款由总公司安全技术管理机构和劳动部职业安全卫生监察机构负责解释并监督执行。
附表(1)石油企业申报国家级企业安全考核指标(略)
附表(2)石油企业国家级企业安全考评否决表(略)


建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知

建设部


建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知


各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):
我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制,提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:
一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1.参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4.物业管理企业无重大责任事故。
5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求,各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房〔1995〕120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。
附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基础管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业 | | |
| |签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合 |
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |
| |各项公众制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |作标准,并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 2 |书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0,未公|
| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、 |
| | | |种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |备大中修记录,共用设施设备的设计安装图 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册, | | |
| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电|
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理, | |话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回|
| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |
| |单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及 | |1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1; |
| |时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录 | |返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2, |
| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有 | |符合2.0,无示意图扣0.5,无路标扣0.3,幢、单 |
| |路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |
| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整 | |符合2.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整 |
| |洁统一美观,无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面; | | |
| |除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗 | | |
| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空调安装位置统一,冷疑水集中收集,支架无 | | |
| |锈蚀 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用设施设备管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套设施完好,无随意改变用途 | 1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5,无事故隐患0.5; |
| |记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6,每发现一处不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4,每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空 | | |
| |管线,无碍观瞻 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 | | |
| | | 1 |符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路 | |通畅、平整1.0,发现一处不通畅、不平整、积 |
| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6,路面井|
| | | 2 |盖不影响通行0.4,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6,|
| |染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合 | |发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4,无|
| |卫生标准;制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5,不符|
| | | |合0;有处理方案0.5,无处理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整; | | |
| |供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、 | | |
| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无 | | |
| |安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、 | | |
| |照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地区,冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、车辆管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;| | |
| |保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言 | |符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,其它每发现|
| |语规范,认真负责 |2 |一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道 | | |
| |畅通;制订消防应急方案 |2 |符合2.0,每发现一处不符合规定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车 | |理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承 |
| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣 |
| | |2 |0.1,出入无记录扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管| |符合2.0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放|
| |理有序 |2 |每部车扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|环境卫生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责 |
| |的责任范围,实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清 |
| |3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自 | | |
| |占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |
| |窗等保持洁净 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、| | |
| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|六|绿化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置 | | |
| |得当 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无| |长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2|
| |折损现象,无斑秃 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建设 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物业管理服务费用收缴率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1个百分点扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有偿服务,开展多种经营 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1.0,持平0.5,亏本0 |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
全国物业管理示范工业区标准及评分细则
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|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基础管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建设单位在租售厂房前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同签订时,购房人或承租人与物业 | | |
| |管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利 | | |
| |明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,|
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |
| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |工作标准,并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 1 |书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公 |
| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资 |
| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |
| |清册,查阅方便 | 1 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、救助、建议、问询、 | |符合2.0,没有值班制度的扣0.5,未设服务电 |
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理, | |话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,对报修 |
| |有回访制度和记录 | 2 |没有回访记录每次扣0.1 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征 | | |
| |求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95% | | |
| |以上 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| | | |建立并落实0.5,建立但未落实扣0.2,未建立扣 |
| |19.建立并落实维修服务承诺制,零修急修及时率 | |0.5;及时率符合0.2,每降低1个百分点扣0.1; |
| |100%、返修率不高于1%,并有回访记录 | |返修率符合0.2,不符合0;回访记录完整0.1, |
| | |1 |记录不完整或无回访记录0 |
|--|--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
|二|房屋管理与维修养护 |11| |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.区内各建筑物标志明显,设立引路方向平面图 | | |
| |和路标,驻工业区各单位名录标识在区内明显位 | | |
| |置,企业铭牌及各类标识牌统一有序 |1 |符合1.0,发现一处标志不清或没有标志扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合1.0,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用 |
| |象 |1 |途均扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3.房屋外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱 | |符合2.0,房屋外墙是建材贴面的每发现一处脱 |
| |落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料 | |落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁 |
| |的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和 | |扣0.2,是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2; |
| |乱悬挂现象 |2 |每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整 | |符合1.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整 |
| |洁统一美观,无安全隐患或破损 |1 |齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |5.空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无 | | |
| |锈蚀 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |6.区内住宅封闭阳台统一有序,色调一致,不超 | | |
| |出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊 | | |
| |及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等 |1 |符合1.0,如发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |7.楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破 | | |
| |损;墙体整洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、 | | |
| |开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好 |1 |符合1.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |8.共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工 | | |
| |业原料、废料、杂物及违章占用等,天台隔热层无 | | |
| |破损 |1 |符合1.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |9.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 |1 |符合1.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |10.机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度, | | |
| |无危及建筑结构的安全隐患 |1 |符合1.0,发现一处不符合扣0.5 |
|--|--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
|三|共用设备管理 |34| |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |(一)综合要求 |4 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检 | | |
| |查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制 | | |
| |度,并严格执行 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫 | | |
| |害发生,机房环境符合设备要求 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3.配备所需各种专业技术人员,严格执行操作规 | | |
| |程 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4.设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故 |1 |符合1.0,不符合0 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |(二)供电系统 |3 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并 | | |
| |按规定时间通知住用户 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严 | |符合1.0,临时用电措施或停电应急措施不符 |
| |格执行 |1 |合均扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3.备用应急发电机可随时起用 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |(三)弱电系统 |2 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统 | | |
| |正常工作 |1 |符合1.0,发现一次不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并 | | |
| |按规定期限保存 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |(四)消防系统 |7 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐 | | |
| |全、完好无损,可随时起用 |1 |发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能 | | |
| |及时处理各种问题 |1 |每发现一人不符合要求扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确 | | |
| |各区域防火责任人 |1 |符合1.0,责任人不明确每发现一处扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4.订有突发火灾应急方案,在明显处设立消防疏散 | | |
| |示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道 | |无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每 |
| |畅通无阻 |1 |发现一处不畅通扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |5.工业厂房装修需报消防部门审批,对装修过程严 | | |
| |格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |6.区内无火灾安全隐患,督促各用户与消防管理部 | |符合1.0,每发现一处安全隐患扣0.5,未签订 |
| |门签订消防责任书 |1 |消防责任书扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |7.集体宿舍消防、用电有严格的管理规定,室内电 | | |
| |线、插座安装规范,无安全隐患 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |(五)电梯系统 |5 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照 | | |
| |明及附属设施完好,轿厢、井道、机房保持整洁 |1 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3.电梯由专业队伍维修保养;维修、操作人员持证 | | |
| |上岗;货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯 | | |
| |严禁载货 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |4.运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达 | | |
| |现场维修 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |5.运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |(六)给排水系统 |8 | |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |1.建立工业区用水、供水管理制度,积极协助用户 | | |
| |安排合理的用水和节水计划 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |2.设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏 |1 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|----|------------------------------------------------------|
| |3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消 | | |
| |毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员 | | |
| |健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、 | |没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐 |
| |水箱周围无污染隐患 |1 |患扣0.2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.限水、停水按规定时间通知业主和使用人 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、 | | |
| |设备房无积水、浸泡发生 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无 | | |
| |大面积跑水、泛水,长时间停水现象;制订事故应 | | |
| |急处理方案 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |(七)空调系统 |3 | |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不 | | |
| |超标,无严重滴漏水现象 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定 | | |
| |时间内到达现场维修 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |无应急处理方案扣1.0,有方案但不完善或执 |
| |3.制订中央空调发生故障应急处理方案 |1 |行不够的扣0.5 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |(八)供暖供气系统 |2 | |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好,运行 | | |
| |正常;北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃ |1 |符合1.0,不符合0 |
| |----------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 |1 |每发现一处不符合扣0.2 |
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|四|共用设施管理 |4 | |
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| |1.共用配套服务设施完好,无随意改变用途 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
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| |2.共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无 | | |
| |碍观瞻 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
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| |3.道路、楼道、大堂等公共照明完好 |1 |符合1.0,每发现一处不亮扣0.2 |
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| |4.工业区范围内的道路通畅,路面平坦 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
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|五|保安及车辆管理 |9 | |
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| |1.工业区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0,每有一起不符合扣0.2 |
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| |2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度; | | |
| |保安人员熟悉工业区的环境,文明值勤,训练有素, | |符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,值班及巡逻|
| |言语规范,认真负责 |2 |记录等不规范每处扣0.2 |
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| |3.结合工业区特点,制订安全防范措施,对货物(产 | |对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现 |
| |品、设备)出门实行凭证通行制度 |1 |一处无防范措施扣0.2,未实行通行制度扣0.5|
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| |4.进出工业区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象, | | |
| |不影响行人通行 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
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| |5.工业区内停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
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| |6.室内停车场管理严格,出入有登记 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
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| |7.非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,管 | | |
| |理有序,停放整齐,场地整洁 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
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| |8.危及人身安全处设有明显标志和防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
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|六|环境卫生管理 |11| |
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| |1.环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
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| |2.清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的 | |未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员和责 |