福建省厦门市人民政府


厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法
厦门市人民政府


第一章 总则
第一条 为培育和发展房地产市场，促进住房消费，改善和提高居住水平，加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，根据国发［1998］23号及厦府（1997）综094号文规定的精神，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房是指市土地房产管理部门和单位按房改政策出售给个人的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房进入市场是指将已购公有住房买卖、置换、出租、抵押等行为。
第四条 厦门市土地房产管理局是已购公有住房进入市场的行政主管部门，具体业务委托厦门市房地产交易中心办理。
第五条 开展城镇职工家庭住房情况普查，建立家庭住房档案。已购公有住房进入市场实行准入制度，须经市土地房产管理部门审批。
第六条 职工将已购公有住房进入市场后，不得再购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第二章 条件
第七条 购买全部产权的住房，在个人取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第八条 购买部分产权的住房，在个人办理改按成本价购买并取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第九条 将已购公有住房进入市场必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见，并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明。
第十条 下列已购公有住房不得进入市场：
（一）未按有关规定超标加价或加租的；
（二）商品房原价格在人民币4000元/平方米以上的（已按厦房改字［1997］03号文执行的除外）；
（三）户籍冻结区和改变使用性质的；
（四）已购公有住房进入市场后造成新的住房困难的；
（五）其他按法律、法规及市政府规定不得进入市场的。

第三章 基本程序
第十一条 市土地房产管理部门对已购公有住房所有人提出的进入市场申请进行审核，自收到申请之日起十个工作日内做出是否准予进入市场的书面意见。
第十二条 经市土地房产管理部门审核准予进入市场的房屋，由当事人到厦门房地产交易中心办理交易手续。

第四章 买卖
第十三条 买卖已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房买卖申报审批表；
（三）当事人身份证件及户籍证明；
（四）买卖合同；
（五）卖方婚姻状况证明；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房买卖的书面意见。
第十四条 出售已购公有住房，当事人应如实向市房地产交易中心申报成交价格。当事人申报价格明显低于房地产市场评估价格的，原产权单位或市土地房产管理部门可按申报价格优先购买，不购买的按评估价格征收税费。
第十五条 买卖已购公有住房应按规定缴纳以下税费，计税费基数以成交价（或评估价）计收。
（一）土地出让金：1％，由卖方缴交（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
（二）营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费：按3％综合征收率计征，由卖方缴交；
（三）契税：1.5％，由买方缴交；
（四）交易鉴证费：0.8％，买卖双方各承担一半。
第十六条 出售机关工作区、教育园区、企业生产区内已购公有住房的，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十七条 出售已购公有住房，成交价款扣除应缴纳的税费后，增值部分全部归卖方所有。
第十八条 将已购公有住房出售后，再购买商品住房时，按规定缴纳住房公积金的职工，经批准，可按房改规定申请个人住房组合贷款。

第五章 置换
第十九条 已购公有住房可以同各类住房置换。
第二十条 已购公有住房置换，应提交下列材料：
（一）置换双方的土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房置换申报审批表；
（三）置换合同书；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房置换的书面意见。
第二十一条 房屋置换应按规定缴纳以下税费。
（一）土地出让金：
1、属已购公有住房的按已购公有住房价值1％计收（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
2、不属已购公有住房的按有关规定执行。
（二）营业税等地方税务部门征收的税费：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按3％综合征收率计征，由房产价值大的一方缴交；
（三）契税：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5％计征，由房产价值小的一方缴交；
（四）交易鉴证费：以置换房屋总价为计费依据，按0.8％计征，由置换双方各承担一半。
第二十二条 已购公有住房出售后一年内按市场价购买住房的，视同住房置换。其所购住房的房款总额低于或等于原已购公有住房出售的房款总额的，免征契税；其所购住房的房款总额大于原已购公有住房出售的房款总额的，超过部分应计征契税。
第二十三条 旧公有住房可与统建房置换（置换办法另行公布），通过以小换大、以旧换新达到改善居住条件，提高居住水平的目的。置换后的公有住房，用于解决困难企业生活困难的职工和最低收入家庭的住房问题。

第六章 出租
第二十四条 出租已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房租赁申报审批表；
（三）房屋租赁合同；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房出租的书面意见。
第二十五条 出租已购公有住房的出租方应按规定缴纳以下税费：
（一）租赁收益金：按厦府（1999）综031号文规定执行；
（二）房产税、营业税、个人所得税等按税务部门有关规定缴交。
第二十六条 经审核同意出租已购公有住房，出租人按规定缴纳税费后，市房地产交易中心发给《房屋租赁证》。

第七章 抵押
第二十七条 抵押已购公有住房应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房抵押登记审批表；
（三）借款合同；
（四）已购公有住房抵押合同；
（五）当事人身份证件；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房抵押的书面意见。
第二十八条 已购公有住房抵押应按规定缴纳抵押鉴证费。
第二十九条 将已购公有住房抵押，必须按《厦门市房地产抵押管理规定》办理有关手续。

第八章 附则
第三十条 进入市场的已购公有住房的管理办法，仍按原已购公有住房售后的管理办法执行。
第三十一条 买卖、置换已购公有住房后，已购公有住房的维修基金（本息）仍保留在原住房基金帐户内，归新产权人使用。
第三十二条 已购公有住房买卖、置换后再进入市场交易的，不按本办法办理。
第三十三条 成立房屋置换服务公司，解决已购公有住房进入市场的收购、购房贷款担保、中介等问题。
第三十四条 根据建设部1999年第69号令，对违反本办法规定的下列行为作出处罚：
（一）将不准买卖、置换的已购公有住房买卖、置换的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
（二）将已购公有住房买卖、置换后，又以非法手段购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由市土地房产管理部门责令退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以
上30000元以下罚款。
第三十五条 已购公有住房进入市场，职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
第三十六条 各级土地房产管理部门对已购公有住房进入市场要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 原房改有关规定与本规定不符的按本规定执行。
第三十八条 经济适用住房、统建房等优惠政策房进入市场的办法参照本办法执行。
第三十九条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第四十条 本办法自公布之日起施行。



1999年8月5日
商标显著性理论与实践

显著性是指构成商标的文字、图形、数字、颜色或其组合从总体上具有明显的特色，即能够起到区别作用的特性。我国《商标法》第九条规定：“申请注册的商标，应当有显著特征，便于识别……”显著特征，便于识别是商标应当具备的必要条件，在商标审查中被视为一种绝对标准 ，商标缺乏显著性意味着不能获得注册。商标的显著性是商标保护的灵魂，它不仅直接决定商标是否可以注册，而且还决定商标权利范围的大小。

缺乏显著性的情形

显著性的要求其实非常低，但是现实中还是有的商标因为缺乏显著性而被商标局驳回，一般以下情况将被认为缺乏显著性。

1、仅以变通形式，过于简单的几何图形构成的商标；
2、过于复杂的文字、图形或其组合的商标；
3、仅以一个或两个变通字体的字母构成的商标；
4、仅以变通字体的阿拉伯数字构成的商标，且指定使用在习惯以数字做型号或货号的商品上；
5、仅用常见的姓氏以普通字体构成的商标，且指定使用于日常生活用品与日常服务的；
6、民间约定俗成的表示吉祥的标志，且指定使用于日常生活用品或者日常服务的商标；
7、常用于商贸中的语言或者标志构成的商标，以普通形式的本商品的包装，容器或者一般商标的装饰性图形作商标的；
8、由企业或行业的普通名称、简称构成的商标；
9、非独创性的广告用语；
10、民族名称；
11、以常用的礼貌用语及普通的人称称谓作商标的；
12、本商品或服务的通用名称、仅仅叙述商品的产地、名称、特点、质量、数量等的标记（该规定按我国商标法不作缺乏显著性看待，被独立为不能获得注册的情形）。
13、其他

企业喜欢使用缺乏显著性商标

根据商标法理论，商标与它所指定的商品和服务越是没有联系，便越是具有显著性。商标有广告信息载体作用，厂商都期望尽量利用商标地向消费者传递相关信息。企业选择商标时总是有一些打“擦边球”的标记，希望能够通过商标暗示出商品的一定特点、用途等，不但能起到标识商品的作用，而且具有一定的暗示性，使得消费者印象深刻，增强了商品或服务的吸引力。有些缺乏显著性的商标从厂商的角度来看是一个好商标，越来越多的厂家开始使用“个性化”商标，投合人们的喜好，收到意想不到的宣传效果，在人们心目中留下很深的印象，如康师傅的“鲜の每日C”饮料（非注册商标）、美国卡夫食品在中国注册的“?珍”牌果味速溶饮品。

缺乏显著性的商标将面临几个问题：1、不能获得注册。缺乏显著性商标一般不能获得注册，即使获得也可能被撤消，张裕集团有限公司在葡萄酒类注册了“解百纳”商标，就因“解百纳”为制造葡萄酒的主要原料名称而被撤销注册。2、得不到保护。我国对缺乏显著性的商标不予注册，且未规定全面规范的措施保护缺乏显著性的商标，如果受到侵害，几乎得不到《商标法》和《反不正当竞争法》的保护。很多“个性化”商标被争相仿效，由于不能得到保护，厂家只好忍痛放弃很多有发展前途的“个性化”商标，而将其作为商品名称或广告语。

解决的办法

显著性还可以通过使用取得，不具有显著性的标志经过长期使用后，成为表达某种商品或服务的专用标志，获得了第二含义，成为具有显著性和识别性的商标。由于权利人一贯的卓越努力和不懈追求而赢得了消费者的信赖，使消费者在提到该商标的时候，不仅联想到组成该商标的文字、图形的原本意义，而且会联想到该商标所标志的商品或服务。例如，国内享有盛名的“五粮液”商标，曾被认为直接描述了该商品的主要原料，根据我国商标法的规定，不应获得注册，但由于“五粮液”商标的巨大声誉，该商标已具有了第二含义，自然也就具备了显著性，当然应获得注册。

我国商标法仅仅对已经使用的以地名注册的商标追认其有效性，并未规定不具有显著性的商标是否能够通过使用获得显著性，但在实务中却有大量成功的案例。“两面针”、“草珊瑚”作为商标在牙膏上使用，因叙述了商品的原料而不具有显著注，但因经过长期使用而获得显著性，最终商标局对它们予以注册；最典型的例子是“商务通”，“商务通”申请商标注册时被驳回，主要理由是“商务通”直接表示了本商品的功能、用途及特点等，缺乏显著性。而在复审中，商标评审委员会却通过了这一注册，商标评审委员会认为通过注册申请人的大力推广、宣传与使用，使得“商务通”一词与申请人发生了密切相联，产生了显著性，具有标识商品来源的作用，也即这一商标通过使用获得了显著性，可以得到注册。

作者：王律师 ，中国知识产权研究会高级会员
电话：010-51662214，电子信箱：lawyerwy@263.net
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