购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



海南省人民政府


海南省国有企业经理（厂长）聘任制实施办法
海南省政府



第一条 为适应建立社会主义市场经济体制的要求，促进现代企业制度的建立，保障企业经营管理优秀人才的选拔，根据公司法、全民所有制工业企业法及其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省省、市、县所属的国有企业和控股的企业以及实行企业化管理的事业单位（以下称企业）经理、厂长（以下称经理）的选拔任用，适用本办法。
个别大型企业经理的任职，根据需要并报经省政府批准，可以保留委任制。
第三条 企业经理实行聘任制，并应当公开进行。
第四条 企业经理实行聘任制，可根据企业的实际情况和需要，实行公开选聘、招标聘任或直接聘任。
第五条 企业设立董事会的，经理由董事会聘任或解聘；企业不设董事会的，经理由政府委托监管机构或授权的部门聘任或解聘（上述3种机构以下称有聘任权的机构）。
第六条 企业经理每届任期3年，可以连续聘任。
第七条 企业董事长、执行董事不出任法定代表人的，依据企业章程规定，可由经理担任法定代表人。
第八条 企业经理不再套用行政级别，原有行政级别在其人事档案中予以保留。
第九条 经理人选应具备以下基本条件：
（一）热爱祖国，拥护和贯彻中国共产党的基本路线，品行端正，遵纪守法，廉洁奉公；
（二）具有任职所必需的文化专业知识、经营管理能力和组织领导能力；
（三）具有任职所需要的健康条件和年龄条件。
不同行业、不同规模、不同条件的企业由有聘任权的机构根据前款规定制定具体条件。
第十条 有下列情形之一的，不得担任经理：
（一）因经济犯罪被判处刑罚，或因其他犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾5年的；
（二）担任因经营不善而破产的企业的董事或经理，自该企业清算完结之日起未逾3年的；
（三）担任因违法被吊销营业执照的企业的法定代表人，自该企业被吊销营业执照之日起未逾3年的；
（四）个人负债数额较大到期未清偿的。
违反前款规定聘任经理的，该聘任无效。
第十一条 对原任经理，经民主考评和组织考核，符合条件、胜任工作并有较好的经营业绩的，可以由有聘任权的机构直接聘任或续聘。
第十二条 新设职位或原任经理需要更换的，实行公开选聘，按照平等竞争、择优任用的原则和以下程序进行：
（一）公开报名。采取发通知或刊登广告等形式，公布聘任职位、应聘条件和报名范围。报名范围根据需要可以确定在本企业、本系统、本省或全国范围内。报名可采取组织推荐、群众举荐或个人自荐等方式进行。
（二）业务考试。内容应包括社会主义市场经济的基本理论、企业经营管理基础知识和经济法规政策；方式可采取笔试或口试。担任过相当职务3年以上并有显著经营业绩者可以免试。
（三）公开答辩和民意测验。
1．设立考评委员会作为组织公开答辩的评审机构。考评委员会由领导人员、有关专家和职工代表组成，负责对应聘者的业务素质作出基本评价。
2．考评委员会的领导人员和有关专家由有聘任权的机构聘请；职工代表由企业监事会或职代会组织本企业职工民主推选。
3．答辩大会应有本企业职工参加。小型企业可全员参加；大中型企业应有生产经营第一线的工人代表、技术骨干和管理人员参加。
4．公开答辩结束时，应在参会职工中当场进行一次民意测验，了解职工对应聘者的信任度。
（四）组织考察。由有聘任权的机构对应聘人员的思想品德、业务能力和工作实绩进行考察，综合业务考试、公开答辩、民意测验和组织考察的结果，按1∶3至5的比例，拟定预备人选，并按管理权限报请组织人事部门进行任职资格审查，经审查合格的人选，即为待聘人选。
（五）决定聘任。由有聘任权的机构从待聘人选中确定经理人选，发给聘书。
也可以由有聘任权的机构授权考评委员会通过公开答辩和民意测验，从待聘人选中直接确定经理人选。采取此种方式的，应先进行任职资格审查确定待聘人选，再进行公开答辩和民意测验。
第十三条 招标聘任的程序参照公开选聘程序进行。
第十四条 企业经理受聘后，应当与聘任机构签订经营合同。
经营合同的内容应当包括经营指标和奖罚条款。经营指标主要包括国有资产增值指标、资产负债比率指标、资本金利润率指标以及行业经营指标；奖罚条款在每年年终进行一次考核和兑现。
签订经营合同的办法，国家另有规定的，按规定办理。
第十五条 企业副经理、副厂长（以下称副职）的人选应具备以下条件：
（一）本办法第九条所规定的基本条件；
（二）与经理不存在配偶关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系和近姻亲关系。
第十六条 企业副职聘任程序：
（一）由经理提名；
（二）企业组织人事部门考察；
（三）征求企业党组织意见；
（四）提请董事会决定聘任，不设董事会的企业经政府委托监管机构或授权部门同意后由经理直接聘任。
第十七条 副职的任期与经理相同。
副职不称职的，经理有权按程序予以解聘；解聘程序与聘任程序相同。
第十八条 有聘任权的机构有权监督经理对副职的聘任与解聘，有权责令经理撤销违反本办法规定的聘任或解聘副职的决定。
第十九条 本办法由省组织人事部门负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1994年4月14日