国家商检局、外经贸部关于贯彻实施中俄、中蒙质量认证协议及会谈纪要的通知

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国家商检局、外经贸部关于贯彻实施中俄、中蒙质量认证协议及会谈纪要的通知

国家商检局、外贸易经济合作部


国家商检局、外经贸部关于贯彻实施中俄、中蒙质量认证协议及会谈纪要的通知


     (国检监联〔1995〕27号 一九九五年二月十三日)

各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委厅,各地商检局,各总公司,各工贸公司,各商会,中国外商投资企业协会:

  俄罗斯联邦和蒙古两国随着其国内经济 对外贸易的发展,分别在其国内对部分商品,包括进口商品实行了强制性安全质量认证制度。根据《俄罗斯联邦消费者权益保护法》,俄罗斯联邦对涉及人身安全、消费者健康和环境保护的69种商品实施了强制性安全认证制度。为对进口商品实施该制度,俄罗斯联邦国家海关委员会和俄罗斯联邦标准计量认证委员会(以下简称“俄标委”)联合发布了《确认进口到俄罗斯联邦的商品安全暂行》。该办法规定:自1993年1月1日起,进口至俄罗斯联邦属俄强制性认证的商品必须获有俄标委签发的认证证书或俄标委认可的机构,包括国外机构签发的认证证书方可进入俄境内,否则将被俄海关扣留或没收。

  蒙古国于1994年8月开始对17大类数百种商品包括进口商品实施了强制性质量认证制度,并授权蒙古标准计量中心具体实施,进口至蒙未获蒙古国标准计量中心签发的质量认证证书的上述商品不得销售。

  为疏通贸易渠道,使中国商品顺利进入俄、蒙市场,国家商检局分别于1992年11月及1994年4月与俄标委签订了《中华人民共和国国家商检局与俄罗斯联邦标准计量认证委员会认证协议》和实施该认证协议的《会谈纪要》;中国政府与蒙古国政府于1994年4月签订了《中华人民共和国政府和蒙古国政府关于保证进出口商品质量和相互认证的合作协定》,中华人民共和国国家商检局和蒙古国标准计量中心作为中蒙合作协定的主管部门,于1994年9月签订了实施该合作协定的《会谈纪要》。经国家商检局与俄标委及蒙古标准计量中心协商,现俄、蒙两国政府有关部门同意对我出口到俄、蒙商品的强制性认证时间分别推迟至1995年3月1日和1995年1月1日。

  中俄《认证协议》和《会谈纪要》规定:1995年3月1日前,中国出口至俄属俄强制性认证的商品可按合同要求或中国产品标准生产,俄标委凭“中国商检证书”准许中国产品进入俄境内;1995年3月1日起,上述商品按俄强制性认证标准检验,俄标委凭“中国商检证书”及“检测报告”签发“俄标委认证证书”,中国产品凭俄证书通关;中国商检实验室被俄方认可后,上述商品可凭俄标委认可的中国商检实验室出具的“中国商检证书”及“检测报告”进入俄境内。

  中蒙《合作协定》和《会谈纪要》规定:从1995年1月1日起,中国出口至蒙古属蒙强制性认证的商品,应符合合同规定的标准或中国标准,蒙方凭“中国商检证书”或加贴在商品上的安全、卫生标志放行;与此同时,蒙古出口至中国的67类商品需有蒙古标准计量中心签发的商检证书方有资格向中国出口。

  为贯彻国务院加强边地贸管理指示精神,实施中俄、中蒙质量认证协议及会谈纪要,请生产、外贸、商检、海关各有关部门共同协作配合,按中俄、中蒙认证协议及纪要规定的执行日期做好实施协议的各项准备工作。

  要求各地外经贸委厅、各进出口商会、外商投资企业协会牵头,商检积极配合,在外贸生产、经营企业中积极宣传我国和外国政府的强制性安全、卫生法规,推 行其强制认证标准,组织贯彻实施认证协议和会谈纪要。

  出口生产企业生产向俄出口产品,属俄政府强制认证目录内的产品,应符合俄强制认证的安全、卫生标准,并严格控制原材料、半成品、成品的各道检验程序,杜绝不合格品出厂。企业应按国际质量管理质量保证标准建立质量体系,加强对产品的质量管理。对已实施出口质量许可制度或出口食品卫生注册登记制度的商品生产企业必须获得出口质量许可证或出口食品卫生注册登记证书后才允许生产相应的产品。

  外贸经营企业应按中俄、中蒙协议和会谈纪要规定的要求组织出口货源,对外签订合同时订明检验标准,并及时将国外最新要求反馈给有关各部门。出口凭样成交的样品要符合上述要求,样品需进行封识。属于俄、蒙政府强制性认证目录内的商品,出口时必须向商检局报验;从蒙古进口的商品属中方对蒙方强制认证商品目录的,需附有蒙古标准计量中心签发的检验证书,方可向商检局办理报验手续。

  要求各地商检局对中俄、中蒙贸易加强质量把关,严格执行认证协议和会谈纪要,对俄、蒙方提供的强制认证目录中的商品组织实施检验,并按协议要求签发证书或加贴商检标志通关。对列入中方强制认证目录内的进口商品按协议要求进行登记验放。要求各局按俄强制认证商品目录并根据本省、区对俄出口的有关商品种类自行推荐一、二级实验室报国家局统一向外推荐,各推荐的商检实验室按计划做好接受国外认可考核的软件和硬件的准备工作。

  随文将《中华人民共和国国家进出口商品检验局与俄罗斯联邦国家标准计量认证委员会认证协议》及会谈纪要印发你们,请照此执行。执行中有何问题请及时向国家商检局和外经贸部报告。中蒙相互认证合作协定及会谈纪要已于1994年12月随《关于实施〈中华人民共和国政府和蒙古国政府关于保证进出口商品质量和相互认证的合作协定〉的通知》(国检联〔1994〕106号)印发。

         中华人民共和国国家进出口商品检验局与

      俄罗斯联邦国家标准计量认证委员会认证协议及会谈纪要

  为了促进中华人民共和国和俄罗斯联邦双边贸易发展,简化两国间进出口商品的检验手续,实施产品的双边相互认证,中华人民共和国国家进出口商品检验局与俄罗斯联邦国家标准计量认证委员会(以下简称协议双方)达成如下协议:

  第一条 协议双方在执行本协议范围内,将遵守中华人民共和国和俄罗斯联邦的有关法律、法规和规章,不损害两国的公共利益和公共道德。

  第二条 本协议适用于两国进出口商品质量认证,具体认证商品目录另行协商并签署备忘录。

  第三条 协议双方认可的对方测试实验室(中心)和共同参加的国标认证组织所认可的测试实验室(中心)的测试结果,协议双方将相互承认。同时,协议双方按上述实验室(中心)测试结果为依据而颁发的证书,予以相互承认。

  第四条 如进口国协议方与第三方签定有有关认证协议或条约的,协议双方将承认第三方测试实验室(中心)的测试结果。

  第五条 协议双方认可的实验室(中心)将依据中华人民共和国国家标准、俄罗斯联邦国家标准、国际标准和协议双方商定的其他标准、合同技术文件进行产品测试工作。

  第六条 需要对认证商品的生产厂进行质量体系评审的,协议双方将相互承认按照EN45012和ISO10011标准所认可的评审机构及其出具的评审报告。同时协议双方按照本协议第三条的测试结果和本条的评审报告为依据而颁发的证书和标志,予以相互承认。

  第七条 进口国的协议方有权对本协议涉及的产品进行监督抽验。

  经抽验发现产品样品与要求不符时,进口国协议方,应将情况通知出口国协议方。

  第八条 协议双方应保证相互介绍认可实验室(中心)评审机构的测试评审情况和产品的质量情况。

  介绍的方式以协议双方商定的文件确定。

  第九条 出口国的协议方应保证对测试产品的稳定性是否与供货文件中规定的标准技术文件相符进行监督,发现产品与标准技术文件不符时,应立即通知对方。

  第十条 专家为完成认可工作的差旅费由申请认可方支付,为解决本协议范围内的其他问题的差旅费用互免或另行商定。

  第十一条 协议双方对本协议涉及的产品在履行合同的供货过程中出现的损失或经济索赔不负经济和物质责任。

  第十二条 在执行本协议过程中出现的争议,由协议双方协商解决。

  第十三条 为保证本协议具体实施,双方将进行科学技术合作与信息交流。

  第十四条 本协议经协议双方协商可进行书面补充和修改。

  第十五条 本协议从签字之日起生效。

  协议双方均有权随时发出协议终止通知。

  从一方收到对方终止协议通知之日起,十二个月后终止协议。

  本协议于一九九二年十一月十七日在中国北京签订,一式两份,以中俄两种文字书就,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国              俄罗斯联邦国家

国家进出口商品检验局            标准计量认证委员会

 副局长兼总工程师                副主席

   吕保英            NIKOLAI S.KROUGLOV

  (签名)                   (签名)

          中华人民共和国国家进出口商品检验局

        与俄罗斯联邦标准、计量、认证委员会会谈纪要

  一九九四年三月三十一日与四月四日至六日,中华人民共和国国家进出口商品检验局(以下简称SACI)与俄罗斯联邦国家标准、计量、认证委员会(以下简称俄标委),在北京举行了会谈(参加会谈人员名单见附件一),在俄实施强制认证制度初期,双方就互相提供出口商品安全、卫生检验证书或商检标志等事项进行了商谈,会谈中双方一致同意以一九九二年十一月十七日在北京签定的认证协议作为此次商谈的基础。

  会谈中,俄标委向SACI通报以下法律、法规和规章制度并提交了相应的文件(见附件二)。

  (一)俄罗斯联邦关于签发商品与服务项目证书的法律;

  (二)俄罗斯联邦关于进口商品质量检验与签发证书的现行规定;

  (三)俄罗斯联邦强制认证的商品目录;

  (四)俄罗斯联邦关于国家标准化体系和卫生检疫标准的现行规定;

  (五)俄罗斯联邦关于认证工作的规定。

  根据上述法律、法规和规章制度的规定,属于强制认证的商品,必须具备俄标委签发的证书或经俄标委认可的外国机构按照俄罗斯联邦现行标准检验并签发的证书,方可进入俄罗斯国境。

  SACI向俄标委提出了关于在俄制度实施初期,对强制认证的中国出口商品进行检验和通关的临时措施建议。

  会谈中双方认为,鉴于目前两国互供的部分商品中存在不符合双方国家强制标准或贸易合同的安全、卫生等质量问题,为提高两国互供商品质量,促进两国对外经济贸易的发展,保护消费者利益,达成如下协议:

  一、俄标委在一九九四年六月一日前(注一)向SACI提供所需的俄国国家标准。

  俄标委希望在一九九四年十月一日前,为减轻俄方的检验工作,中方在提供商品检验证书(附检验证书样本)的同时,尽量附上按合同或中国标准的检测报告或加贴的安全、卫生标志(附商检标志宣传本)通关。

  从一九九四年十月一日起(注二),中方对双方商定的商品目录(见附件三)将按俄国安全、卫生技术标准进行检验,出具商检证书并附上检测报告。俄标委要求据此签发俄罗斯证书。中方建议俄国按中国商品或包装上加贴商检安全、卫生标志通关,俄方经研究后于一九九四年五月一日前答复。

  上述规定,至中方机构和实验室被俄标委认可为止,但不得迟于一九九五年六月一日。

  对方将按一九九二年十一月十七日签定的认证协议于本纪要生效之日起三个月内交换有关实验室相互认可计划和方案。

  二、双方将进一步加强两国互供商品的安全、卫生检验和监督(包括边境贸易)。

  三、双方在本纪要生效后将本纪要中所商定的检验和发证的临时措施通知各自的海关。

  四、在正常贸易中出现两国互供商品中有不符合对方国家安全、卫生标准的情况,进口国一方将通知对方采取必要的改进措施。如经常出现违反本纪要所商定的临时措施的情况,进口国一方有权提前通知对方停止执行本纪要所商定的临时措施。

  五、一九九四年六月一日前,双方将通过外交途径交换两国(大使馆)的照会,以便代表两国政府授权双方签发检验证书和商检标志。

  六、本纪要在双方各自的国家授权部门商定以后,于一九九四年五月一日以前通过外交途径通知对方,本纪要生效。

  七、中方提出于一九九五年六月一日后的工作陈述语言与检验证书统一使用英语,目前暂维持现行做法,俄方经研究后于一九九四年十月一日前答复。

  八、本纪要于一九九四年四月六日在中国北京签署,用中、俄两种文字书就,两种文本具有同等效力。

   中华人民共和国              俄罗斯联邦

  国家进出口商品检验局         标准、计量、认证委员会

     副局长                 副主席

     吕保英          NIKOLAI S·KROUGLOV

    (签名)                 (签名)

注一:俄标委于一九九四年十一月二日才提供俄国家标准。

注二:因俄标准推迟提供,故执行日期推迟至一九九五年三月一日。

  附件1:

             双方参加会谈人员名单

中方:吕保英   SACI   副局长兼总工程师

   裘亦良   SACI   质量许可制度办公室主任

   史书声   SACI   检验管理处处长

   戚秀芹   SACI   外事处副处长

   翟宝善   SACI   实验室认证处副处长

   耿冬久   SACI   监督管理处副处长

   邢 力   SACI   检务处官员

   吕世坤   SACI   高级翻译

俄方:科鲁格洛夫  俄罗斯标准、计量、认证委员会副主席

   纳耶尔    俄罗斯标准、计量、认证委员会国际合作管理局主导专家

   潘诺夫    俄罗斯标准、计量、认证委员会研究院处长

   冈察洛夫   俄罗斯驻华大使馆参赞

   布列耶夫   俄罗斯驻华商务处副代表

   马赫罗夫   俄罗斯驻华商务处法律顾问

  附件2:

     俄方向中方提供的关于医药保健用品、食品及农产品检验资料

  1、医药保健用品;

  2、关于食品及原料认证体系;

  3、关于签发证书的规定;

  4、关于酒类及饮料的安全要求;

  5、关于粮食面包及空心粉类的安全要求;

  6、关于牛奶及奶制品的安全要求;

  7、关于植物油、脂肪食品的安全要求;

  8、关于食用调味品、芳香物质的安全要求;

  9、关于食品浓缩物质的安全要求;

  10、关于食品淀粉及淀粉类制品的要求;

  11、关于蔬菜、菜及加工制品的安全要求;

  12、关于粮食及其加工品的安全要求;

  13、关于儿童食品的要求;

  14、关于糖果制品的要求;

  15、关于砂糖工业产品的要求;

  16、关于肉、蛋、禽及其加工品的要求;

  17、关于鱼、鱼产品及海产品的要求;

  18、关于肉及肉制品的要求。

  附件3:

             中俄双方商定的商品目录

  01、矿泉水

  02、汽水

  03、可乐

  04、啤酒

  05、葡萄酒

  06、果汁

  07、罐装果汁

  08、蔬菜汁

  09、盐

  10、香烟

  11、烟叶(晒烟和烤烟)

  12、甘草

  13、人参

  14、苦杏仁

  15、肉及肉制品

  16、鱼、鱼产品及海产品

  17、肉、蛋、禽及其加工品

  18、砂糖工业产品

  19、糖果制品

  20、儿童食品

  21、粮食及其加工品

  22、蔬菜、果菜及其加工品

  23、胶皮手套

  24、医用乳胶手套

  25、避孕器具

  26、陶瓷器皿

  27、成套餐具

  28、非搪瓷的灯具及其它

  29、搪瓷制品

  30、玩具

  31、焊接设备

  32、电工工具

  33、手电钻

  34、冲击电钻

  35、电动砂轮机

  36、电动研磨机

  37、电动锤

  38、电动捣碎机

  39、电动螺丝刀

  40、电动锻造机床

  41、电风扇

  42、放大机

  43、防火报警信号

  44、家用机床

  45、灯泡

  46、光管支架

  47、日光灯管

  48、吊灯

  49、台灯

  50、地灯

  51、微型计算器

  52、电池

  53、蓄电池

  54、电熨斗

  55、音响设备

  56、半导体收音机

  57、空调器

  58、收录机

  59、电视机

  60、电冰箱、冰柜(容积不超过500L)

  61、自行车

  62、带绝缘体的电线

  63、煮大米用的电饭锅

  64、压力锅

  65、木工机床

  66、石英表

  67、电子表

  68、电风扇及洗衣机用定时器

  69、儿童服装及鞋




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邮电部\海关总署关于利用民间渠道办理大陆、台湾包裹快件业务有关海关监管问题的通知

邮电部 海关总署


邮电部\海关总署关于利用民间渠道办理大陆、台湾包裹快件业务有关海关监管问题的通知
邮电部、海关总署

为满足海峡两岸通信联系和大陆、台湾间民间经贸交流的需要,中国速递服务公司同香港中国快递公司经协商决定合作办理台湾包裹快件业务,现将办理此项业务的有关验关事项通知如下:
一、台湾包裹快件业务是利用民间渠道传递的一项业务,先在北京、天津、上海、辽宁、山东、安徽、江苏、浙江、福建、广东、广西、海南、湖南、湖北、云南、四川省、区、市开办,其他各地根据实际需要逐步扩大开办。
二、中国速递服务公司设在各地的速递部门应按《中华人民共和国海关对进出口快递物品监管办法》向所在地海关注册登记办理此项业务。
三、寄件人交寄台湾包裹快件必须填写专用的“台湾包裹快件详情单”(附件——略),该单式一式五联。速递公司应将台湾包裹快件及“台湾包裹快件详情单”第四联送交海关查验,海关查验后在第一联上签章,第四联由海关留存。
四、对未设海关驻邮局办事处的邮政速递公司收寄的大陆发台湾的出口快件包裹,应在保证时限、不迂回倒流的前提下分别按关区发相关验关局或直发广州互换局,由驻局海关监管查验。设有海关邮办处的速递公司收寄的台湾快件包裹经海关查给后封成专袋,以转关快件发往广州互换
局。封袋转关时,速递部门应将一份国内封发清单送交海关加盖关章,做成关封与相关快件一起发运。该总包暂可使用国内特快邮袋和袋牌,袋牌上加注“台湾快件包裹”和“转关”字样。
在海关监管下,广州速递公司应将各地运至的快件集中封装成“中国快递”专袋,并填具报关单,向当地海关办理台湾快件包裹专袋的出境手续。
五、台湾发往大陆的进口快件包裹至广州后,由广州速递公司向当地海关办理报关手续;对非本关区的台湾快件包裹,在无明显迂回绕道情况下应封成专袋,以转关快件分别发往各相关验关局海关查验后放行。对寄往未设海关驻邮局办事处的省、区、市速递公司的台湾快件包裹,统由
广州海关驻邮局办事处查验放行。
进口台湾快件包裹需要交纳税费的由验关局速递公司垫付。
六、对进、出境的私人台湾快件包裹,速递公司应按照《海关对进、出境邮递物品监管办法》的规定办理。凡国家禁止进出口的物品不能收寄,如发现有害于我国政治、经济、文化、道德、卫生等物品或涉及国家秘密的物品一律由海关按规定处理。
七、本通知自文到之日起实行。邮政速递部门与海关应互相配合,共同做好工作。



1992年8月13日
无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项

陈召利


  根据我国现行法律规定,商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市,买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同,合同一经打印就表示备案完成。因此,商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。
  但是,买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续,则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定,并非买卖双方一致同意解除合同,即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的,无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请:
(1)商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的;
(2)购房人有3套以上的房屋,包括经登记备案的商品房、经济适用房。
(3)买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订,商品房买卖合同网上  登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。
  上述规定是否合理姑且不论,但在废止前必须执行,因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么,无锡市房产管理局产权监理处不直接受理,是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续?答案当然是否定的。上述情形下,买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同,并经人民法院出具协助执行通知书,无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后,房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内,可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择,我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为,一方面,人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书,节省时间。否则,双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行,费时费力。另一方面,目前仲裁费用比诉讼费用要高得多,选择诉讼方式也节约成本。
  合同网上登记备案注销需提交下列材料:(一)合同网上登记备案注销申请书(有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明);(二)购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的,提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人(或负责人)授权委托书、代理人身份证明];(三)所有的买卖合同(有备案证明的还需提交备案证明);(四)注销原因文件;(五)承办机构认为需要的其它材料。例如,如果商品房位于无锡新区,还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记,无查封、抵押等限制情况证明(原件)。注意,此证明当日有效,必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请,否则逾期作废。

  作者按:目前,无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开,具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时,看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章,比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定,附录如下,供参考。
商品房买卖合同网上登记备案的注销
  作者:管建平 单位:无锡市房产局产权监理处
  商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要,一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度,但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一,以致各地的具体操作程序差异较大。为此,很有必要对此进行深入的研讨。

一、合同注销管理的重要性
  随着房地产市场的不断发展,商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁,少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等,需要变更、解除合同去解决矛盾。同时,也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度,加上房产交易信息不对称,导致商品房合同变更、解除无章可循,秩序混乱,纠纷时有发生。同时,由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切,是权属登记的必要前提,在上位法规定不具体的情况下,无论行政管理部门还是社会各界,都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此,研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

(一)加强商品房合同注销管理,有利于进一步规范房地产市场秩序

  商品房买卖合同不同于其他商品合同,有其特殊性。1.履行周期长。同样是商品,普通商品的合同签订后,钱货两讫,即告履行完毕。而商品房,特别是期房,由于建造周期长,从合同签订至交付使用,存在 l一3年的等待期。2.可变因素多。商品房合同签订后,因商品房自身的可变性,待到交付使用时,经常与预售合同相异,例如资金匮乏,导致房屋不能按期交付;开发商“先抵后卖”、重复出售,导致合同纠纷;设计或建造发生改变,导致面积、结构、产型、房款变化,等等。3.约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂,条款多、专业性强、选择性较大,购房者一般只注意面积、金额,许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款,少数开发商诚信缺损,在填写合同时,故意选择有利于自己的处理方式,误导、蒙骗购房者。

  由于商品房合同的特殊性,一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作,或囤积房源,或哄抬房价,或通过变更、解除合同乱收费用,或造成合同纠纷,让购房者吃哑巴亏,严重损害消费者利益,扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理,利用行政管理与社会监督相结合的办法,为开发商搭建诚信平台,规范操作,使商品房从合同签订之日起,就纳入管理轨道,向社会公开合同订立、变更和解除信息,以利于进一步规范市场秩序。

(二)加强商品房合同注销管理,有利于进一步完善预售商品房监管机制

  商品房预售是一种附带期限的交易行为,买卖双方在合同中约定一个期限,把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此,国家必须对商品房预售合同进行强制性管理,这就是国家干预。
  在实施国家干预中,商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案,就受到法律保护,可以对抗第三人。但是,有些合同会发生变更、解除,这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整,以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同,其订立、变更和解除,作为一种民事法律行为,只要当事人达成的协议依法成立或解除,就要履行登记手续,才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样,才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前,对预售商品房的监管手段发生了重要的变化,从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案,信息更为公开透明,使合同具备更多的公示性,这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。
  完善预售商品房的网上登记备案制度,及时调整商品房网上交易信息,有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息,使其不致于受骗上当;另一方面公示销售信息,不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害,还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。

(三)加强商品房合同注销管理,有利于进一步强化房屋权属登记管理

  一般来说,房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理,对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态,对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度,现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。
  自1994年起,对预售商品房国家出台了一些管理办法,但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序,严肃查处违法违规销售行为》规定:“商品房预售实行实名制购房,推行商品房预售合同网上即时备案,防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定:“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理,全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前,预售当事人双方经协商一致,需要解除商品房买卖合同的,应当持取得备案证明的书面合同,解除合同的书面协议和其他规定的登记材料,向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然,从国家到地方的一系列规定,己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验,逐步完善操作程序,最后升华为成熟的登记管理办法。

二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序

  近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多,因此需要对业务操作的程序重新设计,进行归口管理。从实践中来看,可以根据引起合同注销的不同原因,分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型,并制定相应的操作程序。

(一)直接办理的业务

  直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料,做出准予注销并出具书面证明的行为。
1.直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续:
(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲,现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称);
(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的:
(3)当事人死亡引起合同调整的;
(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。