国家建材局


国家建筑材料工业局关于专业技术职务聘任工作的暂行规定
（一九九一年七月二十四日国家建筑材料工业局发布）

第一章 总则
第一条 为了坚持和完善国家建筑材料工业局（以下简称国家建材局）专业技术职务聘任工作，使之逐步形成制度，特制定本办法。
第二条 实行专业技术职务聘任制，要根据工作需要设置岗位，引入竞争机制，按岗位择优聘任，最大限度地调动各类各级专业技术人员的积极性。

第二章 专业技术职务的岗位设置
第三条 各单位高、中、初级技术职务数额应根据国家下达的指标和在“八五”期间高、中、初级技术职务的平均结构比例由国家建材局核定。
第四条 各单位高、中、初级专业技术岗位，应根据工作任务、工作性质、难易程度等确定。目前，各单位暂按首批下达的高、中级专业技术职务数设岗，并编写专业技术职务岗位说明书（式样附后）。今后根据国家批准增加给我局的高、中级技术职务数额和各单位的具体情况，随时调整。

第三章 聘任
第五条 聘任专业技术职务必须在下达的指标内根据岗位需要和个人的政治、业务考核结果，坚持德才兼备标准、贯彻优胜劣汰或优中选优的原则。
第六条 企事业单位领导一般不再兼任技术职务，工作需要经批准兼任技术职务的，一律占用本单位技术职务岗位数。行政正职经国家建材局批准后由国家建材局领导聘任，颁发聘书；单位其他高级技术职务由基层领导在征求群众意见的基础上，提出聘任建议，经行政领导主持召开党政联席会议集体讨论后由行政正职聘任，并签订聘任合同，颁发聘书；中、初级专业技术职务可以分级聘任，由各单位自行确定。各级专业技术职务聘任表应及时归入受聘人的人事档案。
因减员空缺的高、中级专业技术职务岗位数，由各单位统筹使用。在“八五”或稍长一段时间内，由目前的因人设岗逐步过渡到按需设岗。
第七条 技术职务一般聘期为二至四年，聘任终止时间与班子换届时间相同。聘任期满后经过严格的业务考核，称职者方可重新履行续聘手续。
第八条 凡受聘后，工资低于所聘专业技术职务工资最低档者，其工资自聘任之下月起进入相应技术职务工资的最低档。

第四章 考核
第九条 各单位应严格按照（88）建材人字431号“国家建筑材料工业局科技干部管理办法”的规定，按照干部管理权限，每年或两年对所有专业技术人员进行一次全面的业务考核，业务考核必须实事求是，要有群众参与和监督，采取定性与定量相结合的考评方法，业务考核分为“优秀”、“称职”、“基本称职”、“不称职”四个等级，考核结果作为下届聘任时的重要依据。业务考核表应及时归入本人的业务考绩档案。
第十条 根据考核结果对成绩突出，作出重大贡献的技术人员，特别是中青年拔尖人才要优先聘任。
第十一条 各单位要结合实际情况制定本单位的业务考核办法，报国家建材局人事改革司备案。

第五章 辞聘
第十二条 有下列情况之一者可以辞聘：
聘期内连续病假超过一年，不能坚持正常工作或因其他原因不能履行岗位职责者。
经组织安排，属正常工作调动者。
第十三条 辞聘各级技术职务应由本人申请，基层领导提出意见，按照聘任权限进行审批，或经党政联席会议研究，劝其辞聘。为了控制工资总额，这部份辞聘高级技术职务的人数不得超过本单位高级职务聘任数的3％，若超过这个比例，必须报国家建材局人事改革司批准。
第十四条 辞聘人员原则上保留原聘期工资待遇，并保留其相应技术职务任职资格。

第六章 解聘或低聘
第十五条 有下列情况之一者可以解聘或低聘：
犯严重错误受行政记大过或党内严重警告以上处分者解聘。
因工作失职，使本单位或国家利益遭受重大损失者解聘或低聘。
工作中弄虚作假、剽窃他人科技成果、泄露机密或未经同意私自转让单位科技成果、损害本单位利益者解聘或低聘。
聘期内两次业务考核结果为“基本称职”或有一次考核结果为“不称职”者低聘。
聘期内一般不予流动，聘期内要求自费出国留学、工作或个人要求调动工作者解聘。
第十六条 解聘或低聘各级技术职务，应由基层单位提出意见，经人事部门核实后由行政领导主持召开党政联席会议研究决定，并通知本人，收回或换发聘书，解聘或低聘决定，归入人事档案。
第十七条 解聘或低聘后，其原有的技术职务任职资格是否保留应视情节而定。对取消任职资格者，今后视其改正错误的具体表现，可按规定重新评聘。
第十八条 凡解聘者从解聘之下月起，其职务工资在原有聘任职务工资基础上降低1～2个档次。凡低聘者从低聘之下月起享受低聘职务的同类人员的职务工资。

第七章 附则
第十九条 本办法自公布之日起试行。
第二十条 本办法解释权属国家建材局人事改革司。


浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版